Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – Jak zrobić to skutecznie?

1. Lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia;
2. Lokator nie zapłacił czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo wcześniejszego uprzedzenia go na piśmie przez właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego wraz z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności;
3. Lokator bez wymaganej pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część;
4. Lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu);

We wskazanych wyżej przypadkach wypowiedzenie umowy najmu mieszkania obwarowane jest terminem, który wynosi co najmniej miesiąc liczony do końca miesiąca kalendarzowego.

Oznacza to, że ostatni dzień terminu wypowiedzenia mieszkania musi przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego. Przykładowo: jeżeli właściciel wypowie umowę najmu mieszkania 12 czerwca 2014 r., to okres wypowiedzenia musi trwać co najmniej do 31 lipca 2014 r.

Ponadto, wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (wartości tej należy szukać na stronach Wojewodów, którzy ustalają wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia) może wypowiedzieć stosunek najmu jeżeli:

1. Lokator nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – w tym przypadku termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy!
2. Lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, położonego w tej samej miejscowości, którego może używać, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego – termin wypowiedzenia wynosi miesiąc liczony do końca miesiąca kalendarzowego!

Co więcej, w razie gdyby właściciel lub jego bliski chciał zamieszkać w wynajmowanym lokalu – to wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może być dokonane, jeżeli:

1. Lokator posiada prawo do innego lokalu, odpowiadającego lokalowi zamiennemu;
2. Lokal zamienny zostanie dostarczony przez właściciela (wysokość czynszu i innych opłat w takim lokalu, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego; nie dot. opłat niezależnych od właściciela);

W powyższych przypadkach wypowiedzenie umowy najmu mieszkania musi być dokonane nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego!

Przy czym, nawet jeżeli właściciel nie dostarczy lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, o którym mowa wyżej, prawo aby wypowiedzenie umowy najmu mieszkania mogło być przeprowadzone – nadal obowiązuje.

W takiej sytuacji jedyną różnicą jest dłuższy termin, który we wskazanej sytuacji wynosi co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego!

Do osób bliskich właściciela na kanwie omawianych przypadków zalicza się: jego pełnoletnich zstępnych, wstępnych oraz osobę, wobec której właściciel jest zobowiązany alimentacyjnie.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania musi w takiej sytuacji wskazywać osobę, która ma zamieszkać w zwalnianym lokalu. Obowiązuje tu rygor nieważności.

Jeżeli jednak właściciel lub wskazana przez niego osoba nie zamieszka w zwolnionym lokalu bądź też zamieszka na okres krótszy niż pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator nabywa uprawnienie do (alternatywnie):

1. powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach (koszty przeprowadzki lokatora są ponoszone przez właściciela);
2. żądania zapłaty różnicy w czynszu i opłatach płaconych obecnie w stosunku do płaconych w ramach wypowiedzianego przez właściciela stosunku prawnego za okres jednego roku.

Wypowiedzenie umowy najmu a wiek najemcy

Sytuację wyjątkową stanowi wypowiedzenie umowy najmu mieszkania lokatorowi, którego wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekracza 75 lat.

Jeżeli podstawą wypowiedzenia jest chęć zamieszkania przez właściciela bądź ww. osobę bliską, przy jednoczesnym braku dostarczenia lokalu zamiennego oraz braku prawa takiego lokatora do innego lokalu, którego to prawa również nie nabędzie po upływie terminu wypowiedzenia, przy braku osób zobowiązanych wobec takiego lokatora do świadczeń alimentacyjnych to wypowiedzenie umowy najmu mieszkania stanie się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora!

Forma pisemna wypowiedzenia umowy najmu!

Do wszystkich wskazanych sytuacji ma zastosowanie reguła pisemności wypowiedzenia mieszkania pod rygorem jego nieważności.

Bowiem zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania musi również wskazać jego przyczynę. Wraz z końcem okresu wypowiedzenia lokator traci podstawę prawną do zajmowania lokalu i  jest zobowiązany do jego opuszczenia.