Zwrot lokalu po zakończeniu najmu – wzór

Kiedy można wezwać najemcę do opuszczenia mieszkania?

Zasadniczo, zwrot lokalu po zakończeniu najmu ma miejsce po tym, jak umowa zostanie rozwiązana:

• ze względu na upływ okresu, na jaki została zawarta (wygaśnięcie umowy),
• na mocy porozumienia stron,
• za wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia lub w trybie natychmiastowym. 

Jeżeli najemca po upływie obowiązującego okresu wypowiedzenia nadal nie opuścił lokalu i nie opróżnił go ze swoich rzeczy, wynajmujący powinien podjąć zdecydowane kroki i wręczyć mu wezwanie do opróżnienia lokalu mieszkalnego, gdyż najemca łamie poniższy przepis:

Art. 675. – [Zwrot rzeczy najętej] – Kodeks cywilny.

§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Pismo to ma uświadamiać lokatorowi, że zawarta wcześniej umowa już nie obowiązuje, zatem nie ma on prawa zajmować mieszkania. Poza tym dokument może zawierać też ostrzeżenie o skierowaniu sprawy na drogę sądową oraz o naliczeniu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Odszkodowanie to jest równe wysokości miesięcznego czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać, gdyby wynajmował swoje mieszkanie. 

Warto podkreślić, że pisemne wezwanie do opuszczenia mieszkania po zakończeniu najmu to jedyne, co może zrobić wynajmujący, ponieważ prawo do nakazania lokatorowi opuszczenia mieszkania ma tylko sąd. 

Bezumowne zajmowanie mieszkania

Należy wiedzieć, że wezwanie do opuszczenia lokalu jego właściciel może wystosować nie tylko w stosunku do swojego byłego lokatora, ale również wobec innych osób, które bezprawnie zajmują jego mieszkanie. Wezwanie do opuszczenia bezumownie zajmowanego lokalu dotyczy osób, które zajmują dane mieszkanie bez żadnego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.

Chodzi tu o następujące sytuacje:

• zajęcie mieszkania, które było niezamieszkałe przez długi czas i pozbawione opieki,
• nieuregulowanie stanu prawnego mieszkania po śmierci jego właściciela (wezwanie dotyczy osób, które mieszkały z dotychczasowym właścicielem, ale nie mają prawa do nieruchomości po jego śmierci),
• brak możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego (przepisy chronią najemców przed wyrzuceniem “na bruk”, dlatego istnieje konieczność znalezienia lokalu zastępczego dla eksmitowanego lokatora, obowiązuje też okres ochronny, w trakcie którego nie można dokonać eksmisji – od 1 listopada do 31 marca).

Najczęściej jednak wynajmujący przygotowują pismo o opuszczenie lokalu dla tych najemców, którzy zwlekają z opróżnieniem mieszkania po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Co więcej, zazwyczaj są to ci najemcy, z którymi właściciele mieszkań rozwiązują umowę z powodu innych nieuczciwych działań, jak używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem czy zaleganie z czynszem.

Jak wezwać lokatora do opuszczenia mieszkania?

Wielu wynajmujących zastanawia się, jak napisać pismo o opuszczenie lokalu, gdy zakończy się stosunek najmu. Najważniejsze, aby pismo było skuteczne i stanowiło „podkładkę” na wypadek ewentualnego postępowania sądowego. Należy wiedzieć więc, że podobnie jak umowa najmu czy wypowiedzenie umowy najmu, pismo o opuszczenie mieszkania powinno przyjmować formę pisemną.

Musi też zostać skutecznie doręczone – osobiście lub listem poleconym. Należy uzyskać przy tym potwierdzenie odbioru dokumentu, na przykład na osobnej kopii.

Wezwanie do opuszczenia mieszkania musi zawierać kilka niezbędnych elementów formalnych, jak:

• data i miejsce sporządzenia,
• strony umowy najmu (dane wynajmującego i najemcy),
• przedmiot najmu,
• oznaczenie umowy najmu, której dotyczy pismo (wygasłej lub rozwiązanej na skutek wypowiedzenia),
• wskazanie konkretnego terminu na opróżnienie lokalu, np. 7-dniowego,
• ostrzeżenie o skierowaniu sprawy na drogę sądową,
• podpis wynajmującego.

Do przygotowania takiego wezwania warto wykorzystać sprawdzony wzór pisma o dobrowolne opuszczenie lokalu, ponieważ dokument będzie trzeba złożyć w sądzie w przypadku ewentualnego pozwu o opróżnienie i wydanie lokalu. Wezwanie do opuszczenia mieszkania jest bowiem dowodem na podjęcie próby pozasądowego rozwiązania sporu.

Jak wygląda eksmisja lokatora?

W momencie sporządzania wezwania do opuszczenia lokalu, wynajmujący powinien zainteresować się ewentualnym procesem eksmisji lokatora na drodze sądowej. Jak zostało wspomniane, pismo o opuszczenie lokalu jest przedsądowym wezwaniem do opróżnienia lokalu i jedynym krokiem, jaki wynajmujący może podjąć samodzielnie.

Nie wolno mu bowiem usunąć z mieszkania najemcy ani groźbami, ani “siłą”. Jeśli lokator nie zareaguje w żaden sposób na otrzymane pismo, właściciel lokalu ma tylko jedno rozwiązanie – drogę sądową. 

Sąd ma prawo wydać wyrok eksmisyjny, który wyegzekwuje komornik sądowy. Procedura ta jest jednak skomplikowana i długotrwała. Najpierw wynajmujący składa pozew w sądzie, później sąd sprawdza, czy lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego (ze względu na swoją sytuację rodzinną i majątkową). Jeśli takie założenie się potwierdzi, eksmisja zostanie wstrzymana do momentu zawarcia umowy najmu z właścicielem lokalu socjalnego, czyli gminą.

Tymczasem w obecnym stanie prawnym czas oczekiwania na zawarcie takiej umowy nie jest w żaden sposób uregulowany, zatem lokator będzie czekał do momentu, kiedy jedno z mieszkań socjalnych będzie dla niego dostępne (zwolni się). 

W innych okolicznościach – kiedy lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego – jego eksmisja może przedłużyć się z dwóch powodów:

1. Ze względu na wspomniany okres ochrony, który obejmuje czas od 1 listopada do 31 marca – w tym czasie nie wykonuje się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, jeśli danej osobie nie wskazano lokalu zastępczego.
2. Nakazu eksmisji nie wykonuje się „na bruk” – należy wskazać mieszkanie zastępcze o standardzie nawet niższym niż lokal socjalny, a obowiązek ten obciąża gminę.

W znacznie korzystniejszej sytuacji jest jednak wynajmujący, który zawarł z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Ta w dużej mierze ułatwia procedurę eksmisji lokatora ze względu na fakt, że obowiązkowo dołącza się do niej oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się eksmisji – w formie aktu notarialnego. Co więcej, załącznikami do umowy są także:

• wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji,
• zgoda właściciela wskazanego mieszkania na zamieszkanie w nim przez najemcę.

Dzięki tym załącznikom właściciel mieszkania nie musi występować do sądu z pozwem o eksmisję. Może od razu złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o dobrowolnej eksmisji), a to znacząco przyspiesza cały proces – zwłaszcza że najemca sam wskazuje także lokal zastępczy, w którym może zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia mieszkania.

Co istotne, najemca ma też obowiązek dbania o to, by jego oświadczenia były aktualne. Jeśli więc straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, musi dołączyć do umowy nowe, ważne oświadczenie wraz ze zgodą właściciela innego lokalu na zamieszkanie w nim przez najemcę.

Podsumowanie

Warto zwrócić uwagę na termin przedawnienia roszczeń, które przysługują wynajmującemu względem najemcy. Zatem roszczenia w postaci naprawy szkód powstałych w mieszkaniu wskutek pogorszenia stanu technicznego lokalu ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu lokalu.

Warto też w momencie opuszczenia lokalu przez najemcę, sporządzić protokół zdawczo odbiorczy najmu mieszkania, aby jasno określić stan mieszkania w momencie odbioru lokalu do ewentualnego rozliczenia kaucji za najem lokalu.

Niestety protokół zdawczo odbiorczy bardzo często jest pomijany w momencie opuszczenia lokalu przez najemcę, co później często mści się podczas rozliczania kaucji za zużycie lokalu, a nawet często zamyka wynajmującemu drogę do dochodzenia roszczeń przekraczających kwotę kaucji, np. w przypadku dewastacji mieszkania, czy dużych zaległości w opłatach za różne media. Zatem sporządzenie protokołu zdawczo odbiorczego jest niezmiernie ważne podczas zamiany najemcy.

Podstawa prawna

Żądanie związane z opróżnieniem lokalu reguluje w art. 19d ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2023 w. poz. 725, ze zm. ).