3 załączniki do umowy najmu okazjonalnego – wzór

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu mieszkania. W takim stosunku najmu najemca musi zobowiązać się do dobrowolnego opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy. Sam kontrakt pomiędzy stronami niewiele różni się o zwykłej umowy najmu.

Należy jednak uwzględnić w nim kilka szczególnych zapisów i zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów – dołączyć do niego załączniki, z których jeden musi przyjmować formę aktu notarialnego.

Czas trwania umowy najmu okazjonalnego jest określony i nie może przekraczać 10 lat. To jedna z ważniejszych różnic pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłym. Poza tym, przy najmie okazjonalnym najemca może zostać zobowiązany do zapłaty kaucji, ale jej wysokość nie powinna przekraczać 6-krotności czynszu najmu – w przypadku najmu klasycznego limit to 12-krotność czynszu.

Jakie załączniki do umowy najmu okazjonalnego dołącza się obowiązkowo? To trzy dokumenty, które odpowiadają za szczególny charakter tego rodzaju najmu, mianowicie:

• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu – w formie aktu notarialnego,
• oświadczenie o możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym, do którego przeprowadzi się najemca w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i zamieszkujących z nim osób w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Jak wygląda umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi zawierać kilka niezbędnych elementów formalnych, w tym zwłaszcza opis praw i obowiązków stron, a także oznaczenie czasu trwania umowy. Do przygotowania takiego dokumentu można wykorzystać wzór umowy najmu okazjonalnego.

Warto pamiętać przy tym, że stronami umowy mogą być:

• wynajmujący, jako osoba fizyczna posiadająca tytuł prawny do lokalu, ale nie prowadząca działalności gospodarczej obejmującej wynajmowanie lokali,
• najemca, jako osoba fizyczna, ponieważ celem umowy jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu może zostać zawarta na czas określony – maksymalnie 10 lat. Po upływie tego czasu umowę najmu okazjonalnego można przedłużyć o kolejne 10 lat, nie więcej. Najem okazjonalny nigdy nie przekształca się w umowę na czas nieoznaczony.

Poza tymi dwoma elementami, czyli oznaczeniem stron umowy oraz czasu obowiązywania umowy, w dokumencie muszą znaleźć się także następujące elementy:

• opis przedmiotu umowy,
• oznaczenie wysokości czynszu,
• opis praw i obowiązków stron,
• postanowienia dotyczące kaucji najmu.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi przyjmować formę pisemną pod rygorem nieważności.

Kolejność czynności, jakie należy wykonać przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego zgodnie z prawem to:

1. Przedstawienie wynajmującemu oświadczenia właściciela lokalu, do którego będzie mógł wyprowadzić się najemca po ustaniu stosunku najmu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego mieszkaniu.
2. Podpisanie umowy przez obie strony.
3. Złożenie przez najemcę oświadczenia przed notariuszem, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym przez wynajmującego.
4. Zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – jest to obowiązek wynajmującego.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym to jeden z najważniejszych załączników do umowy najmu okazjonalnego. Bez takiego oświadczenia umowa ta nie różniłaby się wiele od umowy najmu zwykłego.

Takie oświadczenie ma ułatwiać usunięcie z lokalu najemcy, który nie płaci czynszu, zaniedbuje mieszkanie, podejmuje je osobie trzeciej bez zgody właściciela lub w inny sposób łamie postanowienia umowy. Jest ono przydatne także w sytuacji, kiedy umowa zwyczajnie wygasa, a lokator nie chce opuścić mieszkania.

Ponieważ to oświadczenie do umowy najmu okazjonalnego przyjmuje formę aktu notarialnego, wynajmujący może w krótkim czasie i bez większych formalności nadać takiemu oświadczeniu klauzulę wykonalności i doprowadzić do wszczęcia procedury eksmisyjnej. Jego prawa są więc chronione.

Co więcej, kolejny załącznik do umowy przyspiesza procedurę eksmisji lokatora, ponieważ zawiera wskazanie lokalu, w którym najemca zamieszka po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.

W przypadku chęci wyeksmitowania lokatora z mieszkania wynajmujący musi wezwać go do dobrowolnego opuszczenia lokalu, wyznaczając mu przy tym konkretny termin na jego opróżnienie – co najmniej 7 dni.

Wskazanie innego lokalu

Najemca przy umowie najmu okazjonalnego składa nie tylko oświadczenie o dobrowolnej egzekucji, ale również oświadczenie, w którym wskazuje adres mieszkania zastępczego.

Jest to mieszkanie, w którym najemca będzie mógł zamieszkać wraz z innymi domownikami w sytuacji, kiedy dojdzie do jego przymusowej eksmisji czy do zwykłego wygaśnięcia umowy najmu.

Oświadczenie najemcy ze wskazaniem przez niego innego lokalu ma przyspieszyć i ułatwić procedurę, ponieważ w normalnych warunkach osoba eksmitowana nie musi samodzielnie szukać dla siebie lokalu zastępczego, a znalezienie go za nią przedłuża cały proces.

Tutaj sprawa jest już rozwiązana i zagwarantowana przez kolejny załącznik do umowy – oświadczenie właściciela lokalu zastępczego.

Oświadczenie właściciela lokalu

Oświadczenie właściciela lokalu o zapewnieniu miejsca zamieszkania to zgoda na to, aby najemca po zakończeniu stosunku najmu mógł zamieszkać w danym mieszkaniu wraz z innymi domownikami.

Taki załącznik można przygotować w oparciu o nasz wzór oświadczenie właściciela innego lokalu, przy czym podpis złożony na dokumencie powinien zostać poświadczony notarialnie.

Najemca ma obowiązek dbania o aktualność takiego oświadczenia. Jeśli straci możliwość zamieszkania w danym lokalu, musi zgłosić taki fakt wynajmującemu i przedstawić nowe oświadczenie właściciela innego lokalu – ma na to 21 dni.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego to jednostronne oświadczenie strony umowy o zakończeniu umowy z okresem wypowiedzenia (w terminie wskazanym w umowie), lub natychmiastowo, jeśli złamano zasady najmu, które określa przedmiotowa umowa najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego może być dokonane przez jedną ze stron – najemcę lub wynajmującego – w zależności od sytuacji.

W większości przypadków umowy najmu okazjonalnego wymagają ustalonego terminu wypowiedzenia, który musi być przestrzegany przez stronę, która chce wypowiedzieć umowę.

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego obie strony powinny przestrzegać zasad związanych z powiadomieniem drugiej strony o wypowiedzeniu umowy oraz ewentualnymi skutkami finansowymi, takimi jak rozliczenie zaległych płatności czynszu lub zwrot kaucji za mieszkanie.

Podsumowanie

Zgodnie z umową najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do dokumentu tego trzeba dołączyć 3 podstawowe załączniki pod rygorem wypowiedzenia umowy okazjonalnego, bez których umowa będzie nieważna.

Najważniejszy z załączników, to wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym zamieszka on po rozwiązaniu aktualnej umowy najmu, czyli w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Podstawa prawna: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego.