Umowa najmu okazjonalnego – wzór z załącznikami

Najem okazjonalny co to?

Najem okazjonalny to jeden z wyszczególnionych rodzajów najmu. Jego największą zaletą jest możliwość przeprowadzenia szybkiej egzekucji komorniczej w przypadku, kiedy lokator odmawia opróżnienia lokalu.

Chociaż do najmu okazjonalnego nadal stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, to są one złagodzone. Jest to możliwe za sprawą specjalnych załączników, które uzupełniają umowę najmu.

Należy pamiętać, że nie każdy ma prawo skorzystać z możliwości zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Rozwiązanie to przysługuje jedynie właścicielom lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Umowy tego typu od 2017 roku nie zawrze także firma czy osoba wynajmująca mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego).

W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel lokalu może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?

Umowa najmu okazjonalnego od umowy najmu zwykłego różni się przede wszystkim dodatkiem w postaci bardzo ważnych załączników. Jednym z nich jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, składanym w formie aktu notarialnego.

Na podstawie takiego dokumentu – w razie problemów prowadzących do wypowiedzenia umowy czy w momencie jej wygaśnięcia – wynajmujący może niemal natychmiast wszcząć postępowanie egzekucyjne i usunąć lokatora z mieszkania.

Omija w ten sposób długotrwały proces sądowy. Nie musi też czekać na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego, ponieważ najemca składa również oświadczenie, w którym wskazuje dla siebie lokal zastępczy.

Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?

Bezpieczna umowa najmu mieszkania – umowa najmu okazjonalnego – może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, co nie rodzi kosztów po żadnej ze stron. Kiedy mówimy o cenie umowy najmu okazjonalnego, mamy na myśli koszty sporządzenia załącznika do umowy, który przyjmuje formę aktu notarialnego. 

Zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę. Zatem koszt przygotowania takiego załącznika przez notariusza to kwota około 280 zł. 

Zasadniczo, za przygotowanie oświadczenia odpowiedzialny jest wynajmujący, ale strony często umawiają się inaczej i dzielą koszty na przykład na połowę. 

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Wynajem okazjonalny dokumentuje się umową podobną do umowy najmu zwykłego. Podstawowe różnice pomiędzy tymi dokumentami dotyczą wspomnianych załączników oraz czasu trwania umowy.

Umowa wynajmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony i maksymalnie na 10 lat. Takie ograniczenia nie dotyczą umowy najmu zwykłego.

Zatem umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać:

• dane stron umowy,
• oznaczenie okresu trwania umowy,
• oznaczenie wysokości czynszu z terminem i sposobem płatności,
• podpisy.

Są to elementy obowiązkowe umowy najmu okazjonalnego. Oprócz nich w dokumencie mogą pojawić się też inne zapisy, na przykład dotyczące wypowiedzenia umowy, kar umownych czy kaucji najmu. 

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?

Umowa najmu mieszkania okazjonalna będzie nieważna, jeśli pozostaje sprzeczna z prawem, z zasadami współżycia społecznego lub jeśli zmierza do obejścia prawa. Oznacza to, że nieważna będzie między innymi umowa, która nie została zawarta na piśmie czy też umowa bez niezbędnych załączników.

Za nieważną można uznać także umowę niezgłoszoną w terminie 14 dni do urzędu skarbowego. Niezgłoszona umowa nie uprawnia wynajmującego do korzystania z jego uprawnień, przysługujących na podstawie wspomnianych załączników. 

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może zostać zmieniona za pomocą aneksu. Aneks do umowy najmu okazjonalnego nie musi przyjmować formy szczególnej  – wystarczy zwykła forma pisemna.

Dokument pozwala usuwać zapisy umowy, poprawiać błędy, dodawać zapisy nowe. Za pomocą aneksu można również umowę przedłużyć, jednak tak, aby łączny okres jej obowiązywania nie przekroczył 10 lat. 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego wygasa wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w uzasadnionych przypadkach, czyli gdy lokator:

• używa lokalu sprzecznie z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia do wspólnego korzystania, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu i nie reaguje na upomnienia wynajmującego,
• zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo upomnienia i uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy (po wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty),
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez zgody właściciela.

Poza tym wynajmujący może też wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego są tym, co nadaje jej charakter. Sporządzając taką umowę, warto wykorzystać zatem gotowy do wypełnienia wzór umowy najmu okazjonalnego z załącznikami, bez których umowa najmu będzie nieważna. 

W odniesieniu do umowy wynajmu okazjonalnego mówimy o 3 niezbędnych załącznikach, czyli:

• o oświadczeniu najemcy dotyczącym dobrowolnego poddania się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, w formie aktu notarialnego,
• o wskazaniu przez najemcę innego mieszkania, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu,
• o oświadczeniu osoby trzeciej, będącej właścicielem wskazanego mieszkania lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.

Każdy z tych załączników jest wymagany do zawarcia ważnej umowy wynajmu okazjonalnego.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Najważniejszym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy – w formie aktu notarialnego – w którym poddaje się on dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje opróżnić oraz wydać mieszkanie wynajmującemu we wskazanym terminie.

Taki dokument jest niezwykle istotny dla wynajmującego, ponieważ w przypadku wygaśnięcia czy wypowiedzenia umowy, np. z powodu niepłacenia czynszu przez lokatora, pozwala on właścicielowi lokalu przeprowadzić przyspieszoną procedurę eksmisji.

Wynajmujący nie musi przechodzić długotrwałego postępowania sądowego, ponieważ dysponuje już aktem notarialnym. Wraz z pozostałymi załącznikami, takie oświadczenie najemcy sprawia, że interes właściciela lokalu jest bardzo dobrze chroniony.

Oświadczenie najemcy ze wskazaniem przez niego innego lokalu

W Polsce nie wykonuje się eksmisji „na bruk”, zatem w przypadku postępowania egzekucyjnego konieczne jest oczekiwanie na znalezienie lokalu zastępczego dla eksmitowanego lokatora.

Z problemem tym nie musi mierzyć się wynajmujący, który podpisał umowę najmu okazjonalnego, ponieważ wśród jej załączników znajduje się oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu, w którym lokator będzie mógł zamieszkać na wypadek rozwiązania czy wygaśnięcia umowy najmu.

Co ważne, najemca ma obowiązek dbania o to, aby jego oświadczenie było aktualne. Jeśli więc straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, musi przedstawić nowe, ważne oświadczenie.

Oświadczenie właściciela lokalu o zapewnieniu miejsca zamieszkania

Ostatnim załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest zgoda właściciela lokalu na zamieszkanie najemcy, czyli oświadczenie osoby dysponującej tytułem prawnym do wskazanego lokalu zastępczego wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim przez lokatora.

Taka zgoda musi zawierać adres mieszkania i oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, a także datę i podpis właściciela.

Jeśli sytuacja ulegnie zmianie i lokator straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, musi złożyć nowe oświadczenie ze wskazaniem innego adresu mieszkania wraz z nowym oświadczeniem jego właściciela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego nieruchomości.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego jest obowiązkowe. Wynajmujący powinien zgłosić taką umowę do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie lokatora ma też obowiązek przedstawić mu potwierdzenie dokonania takiego zgłoszenia.

Nie ma znaczenia, kiedy umowa została podpisana. Za rozpoczęcie najmu należy uznać oddanie lokalu do użytkowania najemcy, czyli datę wydania lokalu.

Warto pamiętać także, że umowa najmu okazjonalnego jest opodatkowana. Podatnik do tej pory mógł wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub ryczałtem.

Od 2023 roku zasadą będzie już opodatkowanie najmu i dzierżawy ryczałtem. Nie będzie możliwe opodatkowanie przychodów z tytułu najmu podatkiem liniowym – obejmuje on jedynie dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zasumowanie artykułu

W każdej umowie najmu okazjonalnego muszą znaleźć się dane, które sprawią, że umowa będzie miała moc prawną, jednak oprócz wymaganych danych, niemniej ważne są załączniki do umowy najmu. Aby więc zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, warto skorzystać z przygotowanego przez nas wzoru umowy i załączników, które są nieodzownym elementem umowy.

Załączniki do umowy są postaci:

• oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji (oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym),
• wyrażenia zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu,
• wskazania przez najemcę innego mieszkania, w którym zamieszka po wygaśnięciu umowy najmu.

Przepis, który warto znać:

Art. 19a. ochr. praw lokator.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.