Altana ogrodowa, wiata, ogród zimowy – pozwolenie czy zgłoszenie?

Jak stanowi prawo budowlane, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Altana, ze względu na podobieństwo konstrukcyjno-architektoniczne i funkcjonalne z wiatą i ogrodem zimowym, powinna być potraktowana jako obiekt objęty dyspozycją przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zgodnie natomiast z art. 30 prawa budowlanego zgłoszenia właściwemu organowi wymaga m.in. budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, czyli właśnie altan, wiat, ogrodów zimowych (przydomowej oranżerii).

Altana nie jest kwalifikowana jako obiekt małej architektury, na który nie jest wymagane ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie. Kiedyś istniał w tym zakresie spór, jednak po wielu orzeczeniach sądów administracyjnych utrwaliła się praktyka, że altana nie jest obiektem małej architektury, a więc wymagane jest zgłoszenie zamiaru wykonania robót. Wskazywano bowiem, że „bezpodstawne było kwalifikowanie altany do obiektów małej architektury w rozumieniu prawa budowlanego, niepodlegających ocenie organów nadzoru budowlanego”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w jednym z orzeczeń uwypuklił, że do cech obiektu budowlanego podlegającemu zgłoszeniu, które odróżnią go od budynku zaliczyć należy właśnie przeznaczenie obiektu – służące dla wypoczynku, ochrony przed słońcem i deszczem, jak również lelka konstrukcja obiektu.

Z kolei w jednym z Wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedziba w Lublinie sąd ten stwierdził, że w aktualnym stanie prawnym dla legalnego wzniesienia altany wymagane jest zgłoszenie zamiaru jej budowy.

Warto również wiedzieć, że wiaty i altany nie muszą być obiektami wolnostojącymi, bowiem taki wymóg odnosi się tylko do parterowych budynków gospodarczych. Przy czym koniecznymi i jedynymi wymogami, jakie powinny one spełniać aby można było w stosunku do nich zastosować tryb zgłoszenia zamiaru wykonania robót jest powierzchnia zabudowy, która nie może przekraczać 25 m2 oraz to aby liczba tych obiektów nie przekroczyła dwóch na każde 500 m 2 powierzchni działki.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni tarasu. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 „do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego” oraz powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu”.

W pewnych przypadkach przydatna może się okazać wypowiedz sądy administracyjnego, który stwierdził, że trudno jest uznać, że altana ogrodowa posiada cechy charakterystyczne odpowiadające definicji budynku, natomiast uznanie, że określony obiekt budowlany może ewentualnie posiadać cechy użytkowe budynku wymaga przeprowadzenia wnikliwego postępowania wyjaśniającego i odpowiedniego procesu interpretacyjnego.

Rozstrzygnięcie takie jest z zasady ocenne i może być podważone przez argumenty pozostałych stron postępowania. Sprawa, w której zapadło to stwierdzenie dotyczyło przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które mają zastosowanie co do zasady do budynków, natomiast do innych budowli nadziemnych i podziemnych wyłącznie wówczas, gdy spełniają one warunki użytkowe budynków.

Definicja legalna budynku została zawarta Prawie budowlanym i zgodnie z jej treścią jest to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Trudno jest uznać, że altana ogrodowa posiada cechy charakterystyczne odpowiadające definicji budynku, natomiast uznanie, że określony obiekt budowlany może ewentualnie posiadać cechy użytkowe budynku wymaga przeprowadzenia wnikliwego postępowania wyjaśniającego i odpowiedniego procesu interpretacyjnego.

W rezultacie należy zauważyć, że wbrew twierdzeniom skarżącej w niniejszej sprawie nie można twierdzić, iż doszło do oczywistej obrazy przepisów prawa. Należy bowiem podkreślić, że ustalenie zakresu stosowania przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w odniesieniu do takich obiektów jak altana ogrodowa nasuwa szereg wątpliwości i może być przedmiotem – tak jak w niniejszej sprawie – sporu interpretacyjnego.

Ciekawym przedmiotem sporu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Lublinie (II SA/Lu 126/09) była kwestia, czy obiekt w postaci altany ogrodowej o konstrukcji drewnianej, pokrytej blachą o wymiarach 3 x 4 m i wysokości 3,5 m niezwiązanej trwale z gruntem, lecz posadowionej na powierzchni utwardzonej z kamieni narzutowych i grysu drogowego jest obiektem małej architektury w rozumieniu prawa budowlanego i jako taki nie wymaga dokonania zgłoszenia zamiaru jego wykonania, czy też taki obiekt nie mieści się w definicji obiektu małej architektury, co oznacza, iż jego wykonanie wymaga zgłoszenia zamiaru jego budowy, a zrealizowanie obiektu bez dokonania tej czynności oznacza samowolę budowlaną. Sąd stwierdził, że kryterium trwałego związania obiektu z gruntem nie jest wymagane w odniesieniu do każdej z kategorii obiektów budowlanych.

Niewątpliwie kryterium to jest elementem definicji budynku, określanego jako obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty oraz dach. Nie ma ono już jednak żadnego znaczenia dla charakterystyki obiektów małej architektury i budowli, w przypadku których kryterium to pojawia się wprost jedynie w odniesieniu do urządzeń reklamowych. Innymi słowy, altana nie musi mieć fundamentu, aby być uznaną zgodnie z przepisami za altanę, i fundament lub jego brak nie ma wpływu na konieczność dokonania zgłoszenia zamiaru postawienia altany.