Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Współwłasność ma miejsce w momencie, kiedy nieruchomość posiada więcej niż jednego właściciela. Do takiej sytuacji dochodzi między innymi w momencie zawarcia związku małżeńskiego, w drodze dziedziczenia spadku czy też w drodze darowizny.

Aby ułatwić Ci sprzedaż ułamkowej części danej nieruchomości, przygotowaliśmy gotową do wypełnienia umowę sprzedaży udziałów w nieruchomości, którą pobierzesz poniżej:

Rodzaje współwłasności

Wiele osób zastanawia się, czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela. Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy rozróżnić dwa rodzaje współwłasności – mianowicie współwłasność łączną i ułamkową.

Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać udziały w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli, uzależniona jest od rodzaju współwłasności. Kodeks cywilny rozróżnia natomiast dwa typy współwłasności:

• współwłasność łączna,
• współwłasność ułamkowa.

Ze współwłasnością łączną mamy do czynienia przede wszystkim w małżeństwie. Po zawarciu związku małżeńskiego dochodzi do powstania wspólności majątkowej, w której małżonkowie nie mają określonych udziałów.

Oznacza to, że takich udziałów nie mogą również zbyć, a sprzedaż nieruchomości wspólnej może odbyć się jedynie za zgodą obojga małżonków, ponieważ jest to czynność wykraczająca poza zakres czynności zwykłego zarządu.

Tymczasem do wykonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a do realizacji czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku współwłasności ułamkowej. Dotyczy to między innymi nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia czy darowizny. W takich okolicznościach każdy współwłaściciel posiada określony (ułamkiem) udział w prawie własności nieruchomości.

Oznacza to, że może dowolnie nim rozporządzać, a zatem także sprzedać swój udział nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podsumowując, niemożliwa jest sprzedaż całej nieruchomości bez zgody innych współwłaścicieli, ale możliwa jest już sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela, jeśli mamy do czynienia ze wspólnością ułamkową.

Komu można sprzedać udziały w nieruchomości?

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest zgodna z przepisami. Mówi o tym art. 198 kodeksu cywilnego, w brzmieniu:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel może sprzedać swoje udziały w nieruchomości innemu współwłaścicielowi lub osobie trzeciej. W praktyce sprzedaż udziałów w nieruchomości, która ma więcej niż jednego właściciela, nie jest prostym zadaniem, ponieważ większość kupujących nie będzie zainteresowana nabyciem nieruchomości, którą zarządzają inne, obce osoby.

Jeśli więc współwłaściciel jest w konflikcie z pozostałymi współwłaścicielami i nie chce odsprzedać im swoich udziałów, może skorzystać z opcji, jaką jest sprzedaż udziałów skupowi nieruchomości (skup udziałów w nieruchomości). Takie podmioty mogą niejako pośredniczyć w sprzedaży udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości?

Umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości niewiele różni się od umowy sprzedaży całej nieruchomości. Nadal musi przyjmować formę aktu notarialnego, jednak w jego treści przedmiotem umowy będzie nie prawo własności nieruchomości, a udział w tym prawie.

Po zawarciu umowy notariusz złoży wniosek o ujęcie danych nowego współwłaściciela w księdze wieczystej nieruchomości. W taki sposób dojdzie do ujawnienia faktu sprzedaży pozostałym współwłaścicielom.

Warto wspomnieć bowiem, że sprzedaż udziałów w nieruchomości może odbyć się nie tylko bez zgody pozostałych współwłaścicieli, ale również bez ich wiedzy. Prędzej czy później umowa sprzedaży udziału w nieruchomości wyjdzie jednak na jaw.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości a spadek

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli jest możliwa również w przypadku nabycia takich udziałów na drodze dziedziczenia. Zgodnie z treścią art. 1036 kodeksu cywilnego:

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Oznacza to, że spadkobierca może bez zgody pozostałych spadkobierców rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości należącej do masy spadkowej – również sprzedać je osobie trzeciej. Sprzeciw innego spadkobiercy wobec takiego działania będzie skuteczny tylko wtedy, kiedy sprzedaż udziałów narusza uprawnienia przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku.

Zatem zawarcie umowy sprzedaży i zbycie udziału w rzeczy stanowiącej część spadku będzie skuteczne, dopóki sąd nie uzna, że doszło do naruszenia interesów innego spadkobiercy – wtedy umowa będzie bezskuteczna.

Sprzedaż udziałów a prawo pierwokupu

Sprzedaż udziałów w prawie własności nieruchomości nie zawsze może odbyć się w tajemnicy przed pozostałymi współwłaścicielami. Kiedy obowiązuje prawo pierwokupu, inni współwłaściciele nie tylko dowiedzą się o chęci sprzedaży udziałów w nieruchomości, ale również będą mieli możliwość zastąpienia potencjalnego nabywcy.

Prawo pierwokupu obowiązuje między innymi w przypadku chęci zbycia udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – ustawa o mieszkaniach komunalnych.

Gdy pierwszy współwłaściciel, znajdzie chętnego na kupno swojego udziału, może podpisać z nim umowę warunkową sprzedaży, w której warunkiem finalizacji transakcji będzie nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez drugiego współwłaściciela. 

Drugi współwłaściciel zostanie poinformowany o transakcji i jej warunkach. Później będzie miał miesiąc na podjęcie decyzji o skorzystaniu ze swojego prawa pierwokupu. Jeżeli:

• korzysta z prawa pierwokupu, może zawrzeć umowę kupna-sprzedaży udziałów na określonych uprzednio warunkach,
• nie skorzysta z prawa pierwokupu, pierwszy współwłaściciel będzie mógł zawrzeć umowę sprzedaży z osobą trzecią.

Zniesienie współwłasności

Zasadniczo, współwłasność można znieść na różne sposoby:

• przez podział fizyczny rzeczy,
• przez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• przez sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

Kiedy jednak współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia, każda ze stron może domagać się zniesienia współwłasności przed sądem.

Kilka słów na koniec

Ułamkowe udziały współwłaścicieli dają każdemu z nich prawo do sprzedaży swojego udziału bez zgody właściciela czy współwłaściciela. Dodatkowo zakłada się, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w nieruchomości, współwłaściciele posiadają konkretne udziały, czyli ułamkowe udziały współwłaścicieli są równe.

Ułamkowe części danej nieruchomości najczęściej skupuje skup nieruchomości lub inni współwłaściciele tej samej nieruchomości, którym zależy na danym domu czy lokalu bądź gruncie rolnym lub działce.

Przy sprzedaży nieruchomości, w której posiadamy ułamkowy udział, proces sprzedaży nie różni się w zasadzie niczym od tradycyjnej sprzedaży całej nieruchomości, oprócz nieco innej umowy sprzedaży.

Aby ułatwić Ci sprzedaż udziału w nieruchomości, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy kupna sprzedaży części nieruchomości, który zakupisz na samej górze strony.