Sprzedaż udziału w nieruchomości – wzór umowy

Współwłasność polega na tym, że jedna nieruchomość jest własnością kilku osób jednocześnie. Przepisy kodeksu cywilnego rozróżniają dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączną,
• współwłasność ułamkową.

Jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością łączną, udziały właścicieli nie są ustalone – dotyczy to np. małżonków i ich wspólności majątkowej. Małżonkowie mogą więc sprzedać całą nieruchomość, jeśli dojdą do porozumienia w tej sprawie. Nie mają zaś prawa sprzedać swoich udziałów w nieruchomości, ponieważ ich wysokość nie jest określona.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku współwłasności ułamkowej. W takich okolicznościach każdy współwłaściciel dysponuje określonym ułamkiem udziałów i może dokonać ich sprzedaży – na rzecz innego współwłaściciela lub osoby trzeciej.

Współwłaścicielem nieruchomości można stać się między innymi na skutek dziedziczenia, darowizny czy zakupu nieruchomości.

Należy pamiętać, że sprzedaż domu czy działki przekracza zakres czynności zwykłego zarządu, dlatego umowę kupna-sprzedaży nieruchomości można zawrzeć jedynie za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Niemożliwa jest zatem sprzedaż takiej nieruchomości przez jednego z nich bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jedynym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w nieruchomości, czego można dokonać nawet bez zgody innych współwłaścicieli.

Jak sprzedać udziały w nieruchomości wspólnej?

Jak zostało wspomniane, sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela jest zgodna z przepisami. Współwłaściciel nie musi nawet informować innych współwłaścicieli o swoim zamiarze sprzedaży udziałów w nieruchomości.

W przypadku konfliktu będzie to dla niego najwygodniejsze rozwiązanie, dzięki któremu pozbędzie się problemu. Udziały w nieruchomości sprzedaje się tak samo, jak samą nieruchomość. Umowa musi przyjmować więc formę aktu notarialnego.

Po jej zawarciu notariusz złoży do sądu wniosek o wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości danych nowego współwłaściciela i w taki sposób wszystko odbędzie się zgodnie z przepisami, a dane nowego nabywcy zostaną ujawnione pozostałym współwłaścicielom.

Warto zauważyć jednak, że sprzedaż udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku jest prosta tylko z pozoru. W praktyce kupujący rzadko decydują się na zakup udziałów w nieruchomości, mając świadomość, że zarządzają nią również inne, obce osoby.

Zainteresowanym zakupem udziałów w nieruchomości wspólnej zawsze będzie natomiast skup nieruchomości, a dokładniej skup udziałów w nieruchomościach.

Jeśli współwłaściciel chce zbyć udział w nieruchomości wspólnej, ale nie jest skonfliktowany z innymi współwłaścicielami, najlepszym rozwiązaniem jest dla niego sprzedaż udziałów jednemu z nich.

W taki sposób może pozbyć się problemu zarządzania nieruchomością, która ma kilku właścicieli, jednocześnie otrzymując odpowiednią zapłatę za swoją część udziałów. Jeśli nieruchomość ma tylko dwóch właścicieli, sprzedaż udziałów jednemu z nich doprowadzi do zniesienia współwłasności.

Sprzedaż udziałów a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Osobnego omówienia wymaga sytuacja, kiedy współwłasność dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W takim przypadku należy wiedzieć, że współwłaściciele udziałów zawsze muszą zostać poinformowani o chęci zbycia udziału przez jednego z nich, ponieważ współwłaściciel ma tutaj prawo pierwokupu.

Zgodnie z prawem, współwłaściciel może zawrzeć z potencjalnym kupującym jedynie warunkową umowę sprzedaży. Natomiast do sfinalizowania transakcji może dojść tylko w sytuacji, kiedy drugi współwłaściciel nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Współwłaściciel zostanie poinformowany o zawarciu transakcji i jej warunkach. Później będzie miał miesiąc na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokup, przy czym do transakcji może przystąpić na takich samych warunkach jak potencjalny kupujący.

Jeśli nie zdecyduje się zawrzeć umowy, pierwszy współwłaściciel będzie mógł sprzedać swoje udziały w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Podobne zasady obowiązują również w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Tutaj również prawo pierwokupu przysługuje pozostałym współwłaścicielom, gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

Mówi o tym art. 166 § 1 kodeksu cywilnego w brzmieniu:

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku

Chociaż można sprzedać odziedziczony udział w nieruchomości, to w przypadku, kiedy nie nastąpił jeszcze dział spadku, udziałów w nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia nie można zbyć bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z treścią art. 1036 kodeksu cywilnego:

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Spadkobierca może zatem sprzedać udziały w nieruchomości wspólnej, wchodzącej w skład spadku, ale konieczna jest zgoda pozostałych spadkobierców – wyrażona w formie aktu notarialnego.

Taką zgodę współwłaściciele mogą wyrazić:

• przed zbyciem udziału przez spadkobiercę,
• równocześnie ze zbyciem udziałów,
• po zbyciu udziałów.

Warto podkreślić przy tym, że umowa zbycia udziałów zawarta pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest nieważna. Będzie natomiast bezskuteczna, jeśli narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody na sprzedaż udziałów w nieruchomości.

Zsumowanie informacji

Sprzedaż udziałów w nieruchomości można przeprowadzić na dwa sposoby:

• jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy,
• lub zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli różnym nabywcom.

Niestety często bywa tak, że nie wszyscy współudziałowcy chcą sprzedać swoją część nieruchomości lub po prostu są nieznani, bądź nie ma z nimi kontaktu – wtedy warto rozważyć sprzedaż swojej części nieruchomości (swojego udziału w nieruchomości), niż wytaczać sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.

Posiadanie udziału w nieruchomości (i tylko udziału), może czasem nastręczać pewnych komplikacji, jeśli współudziałowcy nie są zgodni co do zgodnego przeznaczenia nieruchomości i jej sprzedaży.

Na szczęście ustawodawca przewidział takie sytuacje i dał możliwość każdemu z udziałowców możliwość sprzedaży udziału w nieruchomości jak i zbycie wyodrębnionej fizycznie części nieruchomości.

Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pisma, bez konieczności uzgadniania poszczególnych działań z pozostałymi współwłaścicielami – przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy sprzedaży udziału w nieruchomości, który pobierzesz na samej górze.

Każdy współwłaściciel ma prawo rozporządzać swoim udziałem i może z nim zrobić co tylko zechce, nawet sprzedać udział do skupu nieruchomości.

Podstawa prawna:

• Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych
• Kodeks Cywilny

Warto przeczytać: Umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości wzór