Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?

Każdy ze współwłaścicieli może swobodnie dysponować swoimi udziałami w nieruchomości. Osoby, które szukają odpowiedzi na pytanie „jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości”, powinny pamiętać, że nie można zmusić żadnego ze współwłaścicieli do dysponowania udziałami w nieruchomości w konkretny sposób.

Możliwe jest natomiast wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności. Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pisma – przygotowaliśmy gotowy do pobrania wzór wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości – którą zakupisz poniżej:

Co może współwłaściciel nieruchomości?

Jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową, to zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może swobodnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości.

Dopuszczalne jest zarówno sprzedanie udziałów w nieruchomości, jak i przeniesienie ich na inną osobę. Współwłaściciel może przepisać swój udział na innego współwłaściciela lub na osobę trzecią. Ma też prawo przekazać część udziałów w formie darowizny.

Zgodna z prawem jest umowa sprzedaży udziałów w nieruchomości. Współwłaściciel może sprzedać swoje udziały innemu współwłaścicielowi lub osobie trzeciej, również bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Osoby, które szukają odpowiedzi na pytanie, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziałów, to z reguły osoby pozostające ze sobą w konflikcie, dążące do przejęcia pełnego prawa własności nieruchomości, czyli do zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to nic innego, jak likwidacja stosunku współwłasności.

Współwłasność może być zniesiona w każdym czasie. Zgodnie z treścią art. 210 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu.

Rozróżniamy dwa główne sposoby zniesienia współwłasności:

• zniesienie współwłasności w trybie umownym,
• zniesienie współwłasności w trybie sądowym.

W pierwszym przypadku strony, które dochodzą do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności i sposobu zniesienia współwłasności, mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

W drugim przypadku – przy braku porozumienia – konieczne jest skorzystanie z trybu sądowego. Sądowe zniesienie współwłasności następuje przez postanowienie sądu wydane w trybie nieprocesowym. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości może wnieść każdy ze współwłaścicieli.

Warto wspomnieć, że współwłasność da się znieść na trzy sposoby:

1. poprzez podział fizyczny rzeczy,
2. poprzez przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3. poprzez sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.

Dotyczy to zarówno umownego zniesienia współwłasności, jak i sądowego zniesienia współwłasności.

Jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności?

Wniosek o zniesienie współwłasności mieszkania czy działki jest pismem bardzo skomplikowanym. Trzeba uwzględnić w nim wiele niezbędnych elementów formalnych, w tym między innymi:

• oznaczenie sądu, do którego wniosek jest kierowany,
• dane stron: imiona, nazwiska, dane przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
• oznaczenie rodzaju pisma,
• określenie żądania,
• wskazanie faktów, na podstawie których składany jest wniosek wraz z dowodami,
• podpis strony,
• wymienienie załączników,
• oznaczenie wartości przedmiotu sporu,
• informacja o tym, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a jeśli takich prób nie podjęto, to wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.

Warto wspomnieć, że wniosek o sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości może zawierać też inne, dodatkowe wnioski, jak:

• wniosek o przeprowadzenie rozprawy pod nieobecność wnioskodawcy,
• wniosek o dokonanie oględzin,
• żądanie dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich (jeżeli strona sama nie może ich uzyskać).

Kluczowe we wniosku o zniesienie współwłasności jest dokładne określenie rzeczy, która ma zostać podzielona, a także przedstawienie dowodów na posiadane prawa własności.

Co ważne, wszyscy współwłaściciele mogą wnieść zgodny wniosek dotyczący sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli spełnione zostaną wymogi co do jego uwzględnienia, a sam projekt podziału nie będzie przeciwny zasadom współżycia społecznego i nie będzie naruszał w sposób rażący interesu osób uprawnionych, to sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, czyli zniesie współwłasność zgodnie z wolą stron.

Koszty sądowego zniesienia współwłasności

Niezależnie od tego, czy zniesienie współwłasności będzie umowne, czy sądowe, współwłaściciele będą musieli ponieść związane z tym koszty – albo sądowe, albo notarialne.

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności w przypadku zgodnego projektu zniesienia współwłasności jest niższa i wynosi 300 zł. Jeśli współwłaściciele nie składają zgodnego projektu zniesienia współwłasności, opłata od wniosku wynosi już 1000 zł.

Dodatkowo, w trakcie postępowania zniesienia współwłasności mogą pojawić się też inne koszty, np. koszty opinii biegłych.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności współwłaściciele ponoszą koszty taksy notarialnej, określonej na podstawie wartości przedmiotu umowy.

Co więcej, w niektórych przypadkach zniesienie współwłasności będzie wiązało się także z koniecznością odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mowa tu o sytuacji, kiedy prawo własności nieruchomości zostaje przyznane jednemu ze współwłaścicieli wraz z jednoczesnym obowiązkiem spłaty udziału pozostałych. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi w tym przypadku 2%, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy.

Współwłaściciel może odpowiedzieć na wniosek o zniesienie współwłasności

W sytuacji konfliktowej, sądowe zniesienie współwłasności jest jedynym rozwiązaniem. Warto pamiętać przy tym, że pozwany – drugi współwłaściciel – ma prawo (i obowiązek) sporządzić odpowiedź na wniosek o zniesienie współwłasności, w którym powinien ustosunkować się do żądań powoda.

Pozwany może poprzeć wniosek o zniesienie współwłasności lub wnieść o oddalenie wniosku w części, lub w całości. Odpowiedź na wniosek powinna zawierać:

• określenie stanowiska pozwanego,
• odniesienie do zarzutów i wniosków powoda,
• wskazanie własnych propozycji, twierdzeń i dowodów.

Współwłasność nieruchomości – podsumowanie

W przypadku zniesienia współwłasności, mamy przed sobą dwie opcje:

• umowne zniesienie współwłasności,
• lub sądowe zniesienie współwłasności.

Przy zniesieniu współwłasności często trzeba posuwać się do tej drugiej opcji, ponieważ między pozostałymi współwłaścicielami nie ma zgody co do dalszych losów danej nieruchomości. Aby móc jednak żądać zniesienia współwłasności, należy złożyć w sądzie stosowny wniosek w tej sprawie.

Aby ułatwić Ci jego sporządzenie, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór wniosku, który pobierzesz na samej górze niniejszej strony.