Najem lokalu mieszkalnego w przypadku śmierci najemcy

Wpis dotyczy sukcesji czyli przejścia praw i obowiązków ze stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Uprawienia ze stosunku najmu lokalu innego niż mieszkalny wchodzą w skład spadku.

Do sukcesji dochodzi w wypadku śmierci najemcy; w stosunek najmu lokalu mieszkalnego wstępują wówczas: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Uprawnieni, stale zamieszkujący z najemcą do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu także w wypadku, gdy przysługuje im tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w szczególności, gdy wynajmują inny lokal mieszkalny.

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa (bez konieczności zawierania umowy), bez względu na to, czy źródłem najmu jest umowa, czy decyzja administracyjna (przydział). Pomiędzy wstępującym w stosunek najmu a wynajmującym powstaje stosunek prawny taki, jaki łączył wynajmującego ze zmarłym.

Dalsi zstępni zmarłego najemcy (wnuki, prawnuki), jego wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo ani przysposabiający co do zasady nie są uprawnieni do wstąpienia w stosunek najmu.

W uchwale Sądu Najwyższego z 28 listopada 2012 r. (III CZP 65/12) przyjęto, że „Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci.”

W wyroku z 26 czerwca 2014 r. (I ACa 40/14) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził:

„Nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź.”

Przyjmuje się też, że na podstawie art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2010 r., III CZP 51/10).

Osobie, która wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy przysługuje powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Żądanie ustalenia nie ulega przedawnieniu.

Jeżeli po zmarłym najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje kilka uprawnionych osób, to każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu. Jeśli jednak w procesie jedna z uprawnionych osób kwestionuje uprawnienia drugiej, sąd jest zobowiązany do zbadania spełnienia przesłanek wstąpienia w stosunek najmu.

W razie braku osób uprawionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego stosunek najmu wygasa.

Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, choćby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.

Śmierć jednego z kilku współnajemców lokalu mieszkalnego powoduje wygaśnięcie względem zmarłego stosunku najmu (nie dochodzi do sukcesji w zakresie praw i obowiązków ze stosunku najmu.