17 zł
Jak prawidłowo sporządzić umowę podnajmu lokalu? Podnajem lokalu to dalsza forma najmu. Aby był możliwy, umowa najmu nie może tego zabraniać, co jest równoznaczne z brakiem zakazu podnajmu ze strony wynajmującego.
Podnająć można zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal usługowy. Jak wygląda stosunek najmu w obu przypadkach i napisać umowę na podnajem lokalu użytkowego lub mieszkalnego?
Dla ułatwienia Ci sporządzenia takiego dokumentu – przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy podnajmu lokalu, który pobierzesz, klikając poniższy przycisk:
Spis treści:
ToggleUmowa podnajmu lokalu to umowa dotycząca oddania lokalu w dalszy najem. Dokument ma określać prawa i obowiązki podnajemcy i najemcy, który w takiej umowie pełni rolę wynajmującego. Umowę podnajmu można zawrzeć tylko wtedy, kiedy pierwotna umowa najmu tego nie zabrania.
Jeśli w umowie zawarto wyraźny zakaz podnajmu, najemca nie może podnająć lokalu pod rygorem wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Jedynym rozwiązaniem jest w takim przypadku zmiana postanowień umowy najmu lub uzyskanie zgody na podnajem lokalu użytkowego/mieszkalnego (osobno).
Art. 688(2). Zgoda wynajmującego na podnajem lub bezpłatne używanie lokalu.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Powyżej przywołany paragraf wynika z przepisów kodeksu cywilnego.
Warto pamiętać, że umowa podnajmu nakłada na podnajemcę takie same obowiązki, jak na najemcę. Obaj są bowiem w równym stopniu odpowiedzialni względem właściciela lokalu. Muszą zatem używać rzeczy najętej zgodnie z przeznaczeniem, a także dbać o jej stan techniczny, aby po zakończeniu najmu/podnajmu oddać lokal w stanie niepogorszonym.
Umowę podnajmu lokalu warto przygotować w oparciu o sprawdzony wzór umowy podnajmu lokalu, ponieważ dokument musi zawierać szereg niezbędnych elementów formalnych. Umowę można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Należy wiedzieć jednak, że umowa podnajmu rozwiąże się automatycznie w momencie, kiedy rozwiązana zostanie umowa najmu.
Podobnie jak umowa najmu, umowa podnajmu musi uwzględniać dane stron oraz opis przedmiotu najmu, który powinien być maksymalnie szczegółowy z uwagi na to, że umowa podnajmu często dotyczy jedynie części lokalu.
W umowie należy określić obowiązkowo między innymi wysokość czynszu, jaki podnajemca ma płacić podwynajmującemu. Czynsz może być płatny w gotówce lub przelewem na konto. Umowa powinna regulować także kwestie związane z dodatkowymi opłatami – za media, czynsz dla spółdzielni.
Dokument może odnosić się do warunków wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli strony przewidują takie rozwiązanie, powinny dokładnie opisać okoliczności, które pozwalają na przedterminowe rozwiązanie stosunku najmu. Równie istotne mogą okazać się zapisy dotyczące kar umownych za nieprzestrzeganie postanowień umowy czy niewykonywanie obowiązków podnajemcy.
Zarówno umowa podnajmu lokalu mieszkalnego, jak i umowa podnajmu lokalu użytkowego mogą dodatkowo regulować/rozbudowywać kwestię dotyczącą odpowiedzialności najemcy i podnajemcy za utrzymanie nieruchomości w należytym stanie czy za niewykonywanie swoich obowiązków.
Należy pamiętać, że o wynajmowaną nieruchomość musi dbać zarówno najemca, jak i podnajemca. Odpowiedzialność za ewentualne zniszczenia wobec wynajmującego ponosi podwynajmujący, czyli pierwotny najemca, jednak temu przysługuje również roszczenie o naprawienie szkód względem podnajemcy, czyli swojego najemcy.
Z tego względu warto dopilnować, aby załącznikiem do umowy podnajmu stał się protokół odbiorczy lokalu uzupełniony zdjęciami. Pozwala on bowiem uniknąć ewentualnych sporów w momencie dokonywania odbioru nieruchomości przez wynajmującego.
Umowa podnajmu części lokalu mieszkalnego dotyczy najmu na cele mieszkaniowe. Natomiast umowa podnajmu lokalu użytkowego dotyczy podnajmu na cel prowadzenia działalności gospodarczej. Warto dopilnować, aby postanowienia umowy określały, w jakich celach lokal może być wykorzystywany.
Pozwala to bowiem zabezpieczyć się przed nieprawidłowym użytkowaniem lokalu przez podnajemcę.
Z drugiej zaś strony, zawarcie w umowie zapisów dotyczących zawarcia umowy podnajmu lokalu na cel prowadzenia działalności gospodarczej sprawia, że podnajemca może korzystać z lokalu w zamierzonym celu bez obaw o wypowiedzenie umowy przez podwynajmującego.
Umowa podnajmu lokalu usługowego lub mieszkalnego może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. Umowę bezterminową można rozwiązać w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia – ustawowego lub określonego w umowie. Natomiast umowę terminową można rozwiązać wcześniej jedynie w uzasadnionych przypadkach.
Wypowiedzenie umowy najmu/podnajmu bez zachowania okresu wypowiedzenia jest uzasadnione, gdy:
Powyższe okoliczności uzasadniają wypowiedzenie umowy podnajmu przez wynajmującego. Należy wiedzieć jednak, że również podnajemca może wypowiedzieć umowę, jeżeli wynajmujący lub podwynajmujący uniemożliwiają mu korzystanie z lokalu, lub w inny sposób rażąco naruszają swoje obowiązki.
Warto pamiętać, że do umowy podnajmu lokalu mieszkalnego stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy prawa chronią interesy najemcy i podnajemcy, zabezpieczając te podmioty między innymi przed zbyt częstym podwyższaniem czynszu. Przepisów tych nie stosuje się jednak w odniesieniu do umowy najmu lokalu użytkowego.
Nawet prosta umowa podnajmu lokalu użytkowego powinna zawierać zatem zapisy dotyczące wprowadzania podwyżek. Ograniczenie swobody działania podwynajmującego w tym zakresie jest niezwykle ważne z punktu widzenia podnajemcy.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, które znajdują tutaj zastosowanie:
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Umowa podnajmu lokalu na działalność gospodarczą może jednak wydłużać ten okres wypowiedzenia oraz określać maksymalną wysokość podwyżki czynszu, oraz maksymalną częstotliwość takich podwyżek.
Warto pamiętać, że umowa podnajmu części lokalu użytkowego pozwala na podnajęcie stanowiska, na przykład kosmetycznego czy fryzjerskiego. Zawieranie takich umów to częsta praktyka między innymi w dużych centrach handlowych.
Podnajem stanowiska w lokalu usługowym (np. Podnajem stanowiska kosmetycznego) jest możliwy za zgodą wynajmującego (również w przypadku braku wyraźnego zakazu podnajmu).
Należy widzieć, że chociaż podnajemca odpowiada za stan lokalu solidarnie z najemcą, to zasada ta nie dotyczy czynszu najmu. Podnajemca płaci czynsz wynikający z umowy podwynajmującemu, a najemca wynajmującemu. Podnajemca nie odpowiada zatem za nieuregulowane przez podnajemcę opłaty w taki sposób, jak za nieprawidłowe użytkowanie lokalu.
Podnajem lokalu użytkowego czy mieszkalnego w zasadzie nie różni się niczym, oprócz przeznaczenia danej nieruchomości. Jeśli wynajmujący zgodzi się na podnajem lokalu użytkowego lub mieszkalnego innym osobom (zgodnie z pierwotną umową najmu), skorzystają na tym obie strony umowy najmu.
W umowie podnajmu często znajduje się zapis:
Oddający w podnajem oddaje Podnajemcy do używania rzecz, będącą przedmiotem umowy najmu wiążącej go z Wynajmującym.
Art. 668. – [Podnajem, bezpłatne używanie] – Kodeks cywilny.
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.