Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to sposób nabycia prawa na skutek nieprzerwanego posiadania rzeczy przez określony w ustawie czas.

Po jakim czasie następuje zasiedzenie?

Własność nieruchomości nabywa przez zasiedzenie osoba, która posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny przez czas co najmniej 20 lat, jeśli uzyskała posiadanie w dobrej wierze.

Jeśli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, nabywa własność nieruchomości przez zasiedzenie po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Kim jest posiadacz samoistny, czym jest posiadanie samoistne, jakie mogą być jego źródła?

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada rzeczą tak jak właściciel. Posiadacz samoistny to taki tylko, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam, jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel.

Posiadanie samoistne powstaje najczęściej jako skutek nabycia rzeczy na podstawie nieważnej umowy przenoszącej własność, często także na skutek objęcia w posiadanie rzeczy przez spadkobierców dotychczasowego posiadacza samoistnego.

Posiadacz samoistny nieruchomości niebędący właścicielem nabywa jej własność przez zasiedzenie, o ile posiadał nieruchomość przez określony prawem czas bez względu na to, czyją stanowiła własność.

Do nabycia rzeczy przez zasiedzenie nie prowadzi posiadanie zależne, tj. posiadanie będące zwykłym władztwem nad rzeczą, wywodzącym się ze stosunku prawnego dającego posiadaczowi ściśle określone uprawnienia do rzeczy. Przykładowo do zasiedzenia nie prowadzi posiadanie nieruchomości na podstawie umowy najmu, użytkowania, zastawu czy dzierżawy. Dlatego posiadacz zależny nieruchomości nie nabywa własności nieruchomości przez zasiedzenie bez względu na czas posiadania.

Uzyskanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy o dział spadku jest niewątpliwie posiadaniem samoistnym. Oznacza to, że taka umowa prowadzi teraz w konsekwencji, po upływie odpowiedniego czasu, do nabycia przez spadkobiercę i jego następców własności przez zasiedzenie.

Oddanie rzeczy we władanie innej osobie – posiadaczowi zależnemu i dzierżycielowi  nie wyłącza posiadania samoistnego, gdyż może być ono wykonywane bezpośrednio przez posiadacza samoistnego lub za pośrednictwem innych osób.

Czym jest dobra wiara wymagana do zasiedzenia z upływem 20 lat?

Dobra wiara to usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o przysługiwaniu posiadaczowi prawa własności.

Dobra wiara posiadacza ma znaczenie dla skrócenia okresu samoistnego posiadania wymaganego dla nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie (osoba posiadająca nieruchomość w dobrej wierze nabywa jej własność przez zasiedzenie po upływie 20 lat, osoba posiadająca nieruchomość w złej wierze – po upływie 30 lat).

W postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie sąd dokonuje oceny istnienia dobrej wiary posiadacza w momencie uzyskania przez niego posiadania nieruchomości. Świadomość władającego rzeczą po uzyskaniu posiadania (późniejszy brak dobrej wiary) nie ma znaczenia dla możliwości stwierdzenia nabycia własności nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego dla przyjęcia samoistnego posiadania w dobrej wierze w ramach instytucji zasiedzenia(co dotyczy zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchomej) niezbędne jest wykazanie, że samoistny posiadacz rzeczy nie tylko pozostaje w przekonaniu, że niczyjego prawa nie narusza, ale że ma on przeświadczenie, iż jest właścicielem rzeczy i że to jego przeświadczenie znajduje w danych okolicznościach obiektywne uzasadnienie.

Czym jest zła wiara w przypadku badania okoliczności w sprawie sądowej o zasiedzenie?

Np. świadomość posiadacza nieruchomości, że właścicielem nieruchomości jest inna osoba, świadczy tylko o jego złej wierze. Nie odbiera jego posiadaniu samoistnego charakteru. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z 18 marca 2009 r. potwierdził, że taki posiadacz może nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie, jeśli upłynął odpowiedni okres takiego posiadania,

Jakie posiadanie prowadzi do zasiedzenia?

Do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest konieczne nieprzerwane posiadanie nieruchomości. Dzięki domniemaniu ciągłości posiadania osoba wnioskująca o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie musi wykazać jedynie posiadanie w początkowym i końcowym okresie biegu terminu zasiedzenia.

Przyjmuje się, że niemożność posiadania wywołana przemijającą przeszkodą nie przerywa ciągłości posiadania. Uznaje się także, że posiadanie przywrócone w sposób zgodny z prawem (np. na skutek wykonania orzeczenia nakazującego przywrócenie posiadania) nie było przerwane.

Jeśli w czasie biegu terminu, po którym następuje zasiedzenie nastąpiło przeniesienie posiadania albo spadkobranie, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, w którym sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika.

Nie jest możliwe doliczenie czasu posiadania poprzednika, gdy obecny posiadacz zawładnął rzeczą samowolnie. Nie jest także możliwe doliczenie czasu posiadania poprzednika, jeśli był on właścicielem rzeczy.

Jeśli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może zostać doliczony do czasu posiadania obecnego posiadacza tylko wtedy, gdy łączny czas posiadania przez nich rzeczy wynosi 30 lat.

Jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, nabycie własności przez zasiedzenie nie może nastąpić wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Czyli do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Dlatego szczególne znaczenie mają tu następujące zasady: domniemanie prawne ciągłości posiadania w połączeniu z zasadą, w myśl której niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (340 Kodeksu cywilnego) oraz zasada, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (345 Kodeksu cywilnego).

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia (175 Kodeksu cywilnego). Bieg terminu do zasiedzenie podlega więc przerwie (123 Kodeksu cywilnego) i zawieszeniu (121 Kodeksu cywilnego).

Skutek zasiedzenia?

Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa i powoduje nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości.

Osoba, która nabyła własność przez zasiedzenie, może żądać, by sąd stwierdził to swoim orzeczeniem. Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzenie zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny (jedynie stwierdza coś, co już nastąpiło).

Postanowienie sądu o zasiedzenie jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

Nie może żądać od sądu stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swojego prawa własności nabytego w innej drodze. Zatem zasiedzieć własność może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy.