Wzór pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Dlaczego konieczne jest złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym?

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, istnieje domniemanie, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że przyjmuje się z góry, iż prawo ujawnione w księdze jest zgodne ze stanem rzeczywistym.

Warto wiedzieć również, że wpis ostrzeżenia nie ma wpływu na domniemanie co do stanu prawnego, wynikającego z ksiąg wieczystych. Domniemanie istnieje bowiem do czasu, gdy wpisane prawo nie zostanie wykreślone.

Należy pamiętać, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może zostać obalone na dwa sposoby:

• przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego,
• w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Aby usunąć niezgodności w księdze wieczystej, należy złożyć zatem wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym

Jak stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, możliwe jest złożenie pozwu o usunięcie takiej niezgodności.

Pozew o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej może złożyć osoba, której:

• prawo nie jest wpisane,
• prawo jest wpisane błędnie,
• prawo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma na celu ustalenie i ujawnienie w KW prawa osoby zainteresowanej, przy jednoczesnym ustaleniu braku podstaw do utrzymywania w niej istniejącego wpisu.

Należy wiedzieć bowiem, że zasadniczo, wpisy w księgach wieczystych powinny odzwierciedlać prawdziwy i aktualny stan prawny nieruchomości. Dopiero w ten sposób realizują one interes prywatny i publiczny, wynikający z troski o bezpieczeństwo obrotu prawnego nieruchomościami.

W postępowaniu wieczystoksięgowym, zmierzającym do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym niezbędny jest udział wszystkich osób uprawnionych do złożenia wniosku o dokonanie wpisu do KW, a także innych osób, których taki wpis może dotyczyć.

Jak napisać pozew o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym?

Do przygotowania pozwu sądowego najlepiej wykorzystać gotowy do wypełnienia wzór pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ponieważ pismo tego typu musi spełniać określone wymogi formalne. Dokument powinien zawierać między innymi:

• dane nieruchomości,
• wskazanie prawa, które zostało wpisane błędnie lub nie zostało wpisane,
• wskazanie treści wpisu, jaka powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Warto wspomnieć przy tym, że nie wszystkie wpisy w księdze wieczystej można zmienić za pomocą takiego pozwu. Pozew nie może dotyczyć wpisów w dziale I-O, czyli obejmować oznaczenia nieruchomości – jej położenia czy obszaru.

Błędy w takich wpisach można sprostować, w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych, ale nie można usunąć ich w trybie postępowania zmierzającego do uzgodnienia treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Jakie elementy musi zawierać pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Osoba uprawniona, która chce samodzielnie przygotować pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, powinna pamiętać, że zgodnie z przepisami taki dokument musi uwzględniać:

• oznaczenie sądu, do którego jest skierowany (sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, której księga dotyczy),
• oznaczenie stron postępowania,
• oznaczenie nieruchomości,
• oznaczenie rodzaju pisma: „Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”,
• osnowę, czyli merytoryczną treść pozwu, z której wynika, czego powód domaga się w postępowaniu sądowym (powód ma prawo żądać usunięcia niezgodności),
• wskazanie faktów, na których wnioskodawca opiera swój pozew, czyli wskazanie konkretnych okoliczności faktycznych, które popierają żądanie oraz przedstawienie dowodów,
• podpis powoda, bądź jego pełnomocnika,
• wymienienie załączników.

Jak zostało wspomniane, tego rodzaju pozew sądowy musi wskazywać także, na czym polega niezgodność między stanem formalno prawnym, czyli wynikającym z księgi a stanem materialnoprawnym, czyli rzeczywistym stanem prawnym.

W pozwie określa się także sposób usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej, poprzez wskazanie treści wpisu, który ma być zamieszczony w księdze wieczystej na miejsce wpisu niezgodnego.

Warto pamiętać również, że pozew o usunięcie niezgodności z treści księgi wieczystej podlega opłacie stałej – w przypadku, kiedy wartość przedmiotu sporu jest nie wyższa niż 20 000 zł.

Jeżeli wartość przedmiotu sporu przewyższa sumę 20 000 zł, ale nie przekracza kwoty 40.000 zł, pozew podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Przy wartości wyższej, pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych.

Kiedy można złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym?

Pozew o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem składa się przede wszystkim w trzech przypadkach:

• kiedy brak jest wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej (np. współwłaściciela-małżonka),
• kiedy prawo zostało błędnie wpisane w księdze (np. wpisano w niej dwóch współwłaścicieli z udziałami po ½, chociaż udziały te rozkładają się inaczej, lub błędne wpisanie osoby jako właściciel nieruchomości),
• kiedy mówimy o wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, czyli kiedy w księdze widnieje nieistniejące już ograniczenie lub obciążenie (np. hipoteka, która wygasła wskutek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, ale wierzyciel nie zgadza się na dokonanie czynności potrzebnych do jej wykreślenia z księgi wieczystej).

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – podsumowanie

Księga wieczysta to oficjalny rejestr gruntów i praw związanych z nieruchomościami. Jest to dokument prowadzony przez sąd rejonowy właściwy dla danego obszaru geograficznego.

Księgi wieczyste zawierają informacje dotyczące własności, użytkowania wieczystego, hipotek, ograniczonych praw rzeczowych i innych obciążeń związanych z nieruchomościami – wszystkie prawa własności i obciążenia są treścią księgi wieczystej.

W kwestii powództw o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasadą jest obciążenie powoda ciężarem udowodnienia błędu wynikającego ze wpisu w KW oraz przytoczenie treści wpisu. Powód występujący z takim pozwem musi więc pokusić się o wskazanie konkretnego prawa własności, które jest błędne.

Warto też dodać, że wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynność zachowawczą (art. 209 Kodeksu cywilnego):

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.