Pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela nieruchomości – wzór

Co to jest pełnomocnictwo?

Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Istnieje też pełnomocnictwo rodzajowe, które umocowuje do dokonania czynności określonego rodzaju, np.:

• Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości
• Pełnomocnictwo do zawarcia umowy

Komu można udzielić pełnomocnictwa?

Pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela nieruchomości nie powinno być udzielane osobie przypadkowej. Konieczne jest wybranie na pełnomocnika osoby odpowiedzialnej i zaufanej. W praktyce pełnomocnikiem najczęściej zostanie najbliższy członek rodziny właściciela nieruchomości. Jednak do zarządzania nieruchomością można upoważnić także osobę obcą. 

Należy pamiętać, że pełnomocnik musi być osobą posiadającą zdolność do czynności prawnych. Osobę upoważnioną trzeba także poinformować o udzielonym jej uprawnieniu – w przeciwnym razie pełnomocnictwo będzie nieważne.

Członek rodziny może reprezentować właściciela nieruchomości w czynnościach prawnych i administracyjnych, a także przed sądami i przed organami administracji publicznej. Osoba bliska ma prawo reprezentować mocodawcę w zwykłych czynnościach urzędowych i sądowych.

Mowa tu o takich członkach rodziny, jak małżonek, dzieci, rodzeństwo czy rodzice. Kiedy w grę wchodzą sprawy administracyjne, to pełnomocnikiem właściciela nieruchomości nie może zostać ani osoba w stosunku przysposobienia, ani osoba w stosunku przysposabiającego. 

Warto pamiętać także, że z reguły upoważnienie do załatwiania spraw urzędowych wiąże się z opłatą skarbową w wysokości 17 zł, ale zasady tej nie stosuje się w przypadku upoważnienia dla członka rodziny.

Rodzaje pełnomocnictwa

Pełnomocnictwo do reprezentowania przed geodetą czy w urzędach może być odpowiednio pełnomocnictwem:

• ogólnym,
• rodzajowym, 
• szczególnym.

Pełnomocnictwo ogólne, jak sama nazwa wskazuje, dotyczy ogółu czynności, jakie mogą wiązać się z zarządem nieruchomością. Jednak takie pełnomocnictwo pozwala osobie upoważnionej dokonywać jedynie czynności zwykłego zarządu, takich jak wynajem mieszkania, poszukiwanie najemcy, zawarcie umowy najmu lokalu, ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych takich jak:

• składnie pism i wniosków do Spółdzielni lub Urzędów,
• składnie pism do najemcy i innych podmiotów:
  • wezwanie do zabrania rzeczy z lokalu
  • wystosowanie wezwania do zapłaty czynszu,
  • wniosek o usunięcie słupa energetycznego z działki
  • umowa służebności drogi
  • umowa podnajmu lokalu

Pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy pewnego rodzaju czynności i znajduje zastosowanie tam, gdzie pełnomocnictwo ogólne nie jest wystarczające, czyli do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. 

Pełnomocnictwo szczególne umożliwia dokonanie jednej konkretnej czynności w imieniu właściciela nieruchomości. Może to być na przykład zakup lub sprzedaż mieszkania, czy zgoda na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w następstwie nadbudowy lub rozbudowy – takie działania są jednorazowe.

W jakiej formie udziela się pełnomocnictwa do reprezentowania właściciela mieszkania?

Pełnomocnik właściciela mieszkania najczęściej działa na podstawie upoważnienia udzielonego mu w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zasadniczo, jeśli chodzi o pełnomocnictwo rodzajowe, to można udzielić go nawet w formie ustnej, ale dla celów dowodowych zawsze zaleca się zachowanie co najmniej zwykłej formy pisemnej.

Należy pamiętać też o tym, że jeśli dla ważności czynności prawnej, której dotyczy pełnomocnictwo, niezbędne jest forma szczególna – forma aktu notarialnego – to pełnomocnictwo również powinno zostać udzielone w takiej formie. 

Pełnomocnik nie będzie mógł zatem dokonać sprzedaży nieruchomości, jeśli nie otrzyma upoważnienia sporządzonego w formie aktu notarialnego. Poza tym, jeśli pełnomocnik ma podejmować czynności związane z przeniesieniem własności nieruchomości, upoważnienie powinno obejmować także reprezentowanie właściciela przed urzędami.

Omawiając formę odpowiednią dla pełnomocnictwa dotyczącego nieruchomości, warto odnieść się także do kwestii jego anulowania/wygaśnięcia. Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci jednej ze stron: pełnomocnika lub mocodawcy. Może także zostać odwołane w dowolnym momencie przez mocodawcę.

Jak napisać pełnomocnictwo?

Jak zostało wspomniane, upoważnienie do reprezentowania właściciela mieszkania najczęściej przyjmuje zwykłą formę pisemną. Takie pełnomocnictwo pozwala osobie upoważnionej między innymi na wynajmowanie mieszkania w imieniu właściciela lokalu. Aby pismo było ważne, należy uwzględnić w nim kilka niezbędnych elementów formalnych.

Pełnomocnictwo to oświadczenie woli mocodawcy (jednostronne). Upoważnienie ogólne, rodzajowe i szczególne musi zawierać:

• datę i miejsce sporządzenia,
• odpowiedni tytuł, wskazujący na rodzaj pełnomocnictwa,
• dane mocodawcy, w tym numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego,
• dane pełnomocnika (te same co w przypadku mocodawcy),
• zakres pełnomocnictwa,
• podpis mocodawcy.

Do przygotowania dokumentu warto wykorzystać sprawdzony wzór pełnomocnictwa do reprezentowania właściciela nieruchomości. Upoważnienie może zostać doprecyzowane takimi ustaleniami, jak minimalna wysokość czynszu, na jaką ma opiewać umowa najmu. 

Pełnomocnik zawsze powinien trzymać dokument pełnomocnictwa przy sobie, kiedy reprezentuje mocodawcę. Jest to bowiem dowód na posiadane przez niego uprawnienia.

Upoważnienie we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni

Pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela lokalu może zostać udzielone również w przypadku, kiedy właściciel mieszkania należy do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

W tym przypadku bardzo istotne jest rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w kontekście zarządzania nieruchomością we wspólnocie.

Do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy bowiem pełnomocnictwo ogólne, a do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe.

Czynności zwykłego zarządu są związane z normalną eksploatacją rzeczy, a także z pobieraniem pożytków, z konserwacją czy ochroną w postaci czynności zachowawczych. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to między innymi:

• nabycie nieruchomości,
• ustalenie wynagrodzenia zarządu,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• udzielenie zgody na nadbudowę/przebudowę nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Dla bezpieczeństwa zawsze korzystniej jest udzielić pełnomocnictwa rodzajowego, ponieważ sposób kwalifikowania różnych czynności do zwykłego zarządu lub do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest kwestią sporną.

Po co udziela się pełnomocnictwa do zarządzania nieruchomością?

Właściciel nieruchomości najczęściej udziela pełnomocnictwa do zarządzania nią innej osobie ze względu na planowaną nieobecność. Jeśli właściciel nie może samodzielnie zarządzać domem czy mieszkaniem, ponieważ przebywa na stałe w innym mieście lub za granicą, takie upoważnienie stanowi dla niego doskonałe rozwiązanie. 

Pełnomocnictwa można udzielić także fachowcowi, który lepiej zna się na takich sprawach jak sprzedaż czy wynajem mieszkania.

Upoważnienie to również rozwiązanie dobre dla osób zapracowanych, którym brakuje czasu na załatwianie różnych formalności, np. w urzędach. 

Kilka słów na koniec

Bez względu na rodzaj udzielonego pełnomocnictwa, możemy je odwołać w każdym czasie i bez dodatkowych formalności, odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga więc sporządzenia aktu notarialnego. Pełnomocnictwo także wygasa, gdy dojdzie do śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.

Podstawa prawna:

• Kodeks cywilny
• Ustawa o własności lokali