Umowa dzierżawy gruntu – wzór

Na czym polega umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to nie zawsze umowa dzierżawy gruntu rolnego. W dzierżawę można oddać bowiem również między innymi samochód. O dzierżawie mówi się wtedy, kiedy spełnione zostaną łącznie dwie przesłanki:

• jedna strona oddaje wskazaną rzecz drugiej stronie,
• druga strona używa danej rzeczy i pobiera z niej pożytki.

Charakterystyczną cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatność. To różni umowę dzierżawy od umowy użyczenia. Co więcej, wydzierżawiający, który chce podpisać taką umowę, nie musi być właścicielem przedmiotu, z którego będzie korzystał dzierżawca.

Forma umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy gruntów rolnych (grunty rolne to nieruchomości, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej) jest umową konsensualną – wywołuje skutki poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli. Kodeks cywilny nie wskazuje, jaką formę powinna przyjmować umowa dzierżawy gruntu.

Oznacza to, że może przyjmować ona nawet formę ustną. Istnieje jednak jeden wyjątek od tej reguły – jeśli umowa dotyczy dzierżawy nieruchomości i ma trwać dłużej niż jeden rok, to należy zawrzeć ją na piśmie. 

Co ważne, jeśli strony zawrą umowę dzierżawy na okres dłuższy niż jeden rok w innej formie, to można uznać, że dzierżawa gruntów rolnych została zawarta na czas nieoznaczony, a to nie zawsze będzie korzystne dla stron.

Jakie elementy powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu?

Do sporządzenia umowy dzierżawy strony mogą wykorzystać gotowy do wypełnienia wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego, który uwzględnia dwa kluczowe elementy takiego kontraktu:

• zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy wskazanego przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków,
• zobowiązanie dzierżawcy do płacenia ustalonego czynszu dzierżawy,
• użytkowania gruntów zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki,
• zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Poza tymi elementami umowa dzierżawy powinna zawierać również następujące elementy:

• dane stron umowy,
• przedmiot umowy: położenie gruntu, powierzchnia gruntu, numer księgi wieczystej,
• termin płatności i wysokość czynszu za przedmiot dzierżawy,
• czas trwania umowy: oznaczony lub nieoznaczony,
• termin wydania przedmiotu dzierżawy,
• podpisy stron.

Umowa może zawierać też postanowienia dodatkowe, dotyczące między innymi:

• zasad wypowiedzenia umowy (trzymiesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu),
• naliczania kar umownych,
• odszkodowań,
• rozliczeń po zakończeniu umowy.

Prowadzenie działalności gospodarczej na cudzym gruncie

Umowa dzierżawy gruntu pod działalność gospodarczą to korzystniejsze rozwiązanie niż umowa najmu gruntu pod działalność gospodarczą. Dlaczego? Prowadzenie działalności gospodarczej wymaga posiadania terenu, na którym będą wykonywane czynności związane z funkcjonowaniem firmy.

Przedsiębiorca może podpisać z właścicielem wybranego gruntu umowę najmu lub dzierżawy, jednak tylko umowa dzierżawy przewiduje możliwość czerpania pożytków z cudzego gruntu. Najemca nie ma prawa do takich pożytków, a dzierżawca już tak. Co ważne, pożytki te mogą być nie tylko naturalne, ale i cywilne.

Warto wspomnieć przy tym, że umowa dzierżawy, która zawsze jest odpłatna, nie musi przewidywać płatności czynszu w pieniądzach. Może przewidywać jako formę płatności części pożytków.

Bardzo istotne są przy tym obowiązki dzierżawcy, określone w przepisach, a nierzadko również w samej umowie.

Najważniejsze z nich dotyczą prawidłowego gospodarowania na dzierżawionym gruncie, bez zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, jeśli na taką zmianę nie zgadza się wydzierżawiający. W praktyce oznacza to, że dzierżawiąc powierzchnię biurową, nie można prowadzić na niej na przykład sklepu spożywczego i tak dalej.

Zabudowa na dzierżawionym gruncie

Dzierżawca gruntu może wybudować na dzierżawionym terenie dom czy garaż, o ile przykładowa umowa dzierżawy gruntu pod garaż przewiduje takie rozwiązanie. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, pozwolenie na budowę wydaje się w przypadku posiadania „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Takim prawem jest natomiast tytuł prawny wynikający z:

• prawa własności,
• użytkowania wieczystego,
• zarządu,
• ograniczonego prawa rzeczowego,
• stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych, w tym również umowy dzierżawy.

Umowa dzierżawy ziemi może dawać dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile z samej istoty umowy dzierżawy wynika prawo do zabudowy dzierżawionego gruntu przez dzierżawcę.

Oznacza to, że jeśli strony zawrą odpowiedni zapis w treści umowy, dzierżawca zobowiązuje się wykorzystać dzierżawiony teren jako miejsce, w którym wzniesie budynek, przy czym jego właścicielem będzie właściciel gruntu, a nie inwestor.

Jak zmienić umowę dzierżawy?

Aby wprowadzić zmiany w umowie dzierżawy, usunąć z niej nieobowiązujące zapisy, skorygować błędy czy dodać nowe postanowienia, można sporządzić aneks do umowy dzierżawy. Dokument ten – podpisany przez obie strony umowy – pozwala między innymi:

• przedłużyć czas obowiązywania umowy,
• zmienić wysokość czynszu,
• zmienić termin płatności czynszu.

Aneks do umowy dzierżawy gruntu rolnego, jak aneks do każdej innej umowy, służy uchylaniu jej postanowień, zmienianiu ich lub korygowaniu, a także dodawaniu postanowień nowych. Za pomocą takiego dokumentu strony mogą poprawiać błędy w treści oryginalnej umowy, a także zmienić jej warunki, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego.

Aneksowanie można przeprowadzać bez limitu – ilość aneksów do jednej umowy jest nieograniczona. Oznacza to, że strony mają prawo dowolnie przedłużać ważność kontraktu bez konieczności zawierania nowej umowy dzierżawy.

Aneks do umowy dzierżawy powinien przyjmować taką samą formę jak umowa, której dotyczy. Zwykle będzie to więc zwykła forma pisemna, chyba że w treści umowy zastrzeżono wprowadzanie zmian za pomocą aktu notarialnego. Wtedy aneks do umowy dzierżawy musi przyjmować formę szczególną pod rygorem nieważności.

Podsumowując

Dzierżawa gruntów rolnych, a dokładniej umowa dzierżawy gruntów rolnych powinna zostać zawarta na piśmie. Wyjątkiem jest sytuacja, w której okres dzierżawy ziemi jest relatywnie krótki, czyli wynosi mniej niż jeden rok — wtedy umowę dzierżawy zawiera się ustnie.

Choć dla celów dowodowych, nawet umowę dzierżawy, którą zawarto na mniej niż jeden rok, warto sporządzić w formie pisemnej dla celów dowodowych. Pisemna forma umowy dzierżawy zabezpiecza nas w ten sposób, że obie strony jasno określają warunki dzierżawy, okres dzierżawy, wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów i inne ważne aspekty.

Przedmiot dzierżawy mogą być nieruchomości rolne, obwody łowieckie i rybackie, a nawet rzeczy materialne.

Najczęściej umowa dzierżawy gruntów rolnych zawierana jest na 10 lat i często jest to umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę.

Warto dodać też, że po podpisaniu umowy dzierżawy ziemi należy dokonać wpisu do ewidencji gruntów i budynków (EGiB), który prowadzi wydział katastru w starostwach powiatowych.

Kolejna warta wspomnienia rzecz to fakt, że jeśli nastąpiło oddanie dzierżawcy gruntu, a dojdzie do klęski żywiołowej, dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności za szkody, które poniósł wydzierżawiający.