Umowa darowizny z dożywotnią służebnością wzór

Czym jest darowizna?

Darowizna to nieodpłatne przekazanie danego składnika majątku na rzecz drugiej osoby. W umowie darowizny występuje darczyńca i obdarowany. Przedmiotem takiej umowy mogą być natomiast nie tylko pieniądze, ale i rzeczy, w tym również nieruchomość. 

Czym jest zaś darowizna ze służebnością? Umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania rodzi niejako dwa skutki prawne:

• przenosi własność nieruchomości na obdarowanego na podstawie darowizny,
• ustanawia służebność mieszkania przez nowego właściciela i na rzecz seniora, czyli darczyńcy.

Co oznacza służebność w akcie darowizny?

Umowa darowizny z dożywotnią służebnością prowadzi do ustanowienia służebności mieszkania. Jest to natomiast uprawnienie do swobodnego korzystania z darowanej rzeczy w całości lub części. Darczyńca może korzystać z tego prawa na wyłączność. Nie da się służebności przenieść na inne osoby. Nie można też jej zbyć. 

Strony mogą prawo użytkowania w umowie darowizny dodatkowo rozszerzyć. Wtedy darczyńca będzie mógł pobierać pożytki z nieruchomości, np. wynajmować ją. Takie ustalenia należy uwzględnić jednak w akcie notarialnym. 

Co ważne, prawa darczyńcy i obdarowanego muszą zostać ujawnione jednocześnie w księdze wieczystej nieruchomości. Dane obdarowanego będą widniały w dziale II – jako właściciela. Z kolei dane darczyńcy będą uwzględnione w dziale III – jako podmiotu, na rzecz którego ustanowiono służebność.

Darowizna ze służebnością mieszkania nie powinna być mylona z testamentem. Testament jest bowiem rozrządzeniem wyłącznie na wypadek śmierci i działa po śmierci właściciela majątku. Natomiast w wyniku darowizny darczyńca już za życia pozbywa się nieruchomości.

Czym innym jest także umowa dożywocia. Podczas gdy ustanowienie służebności w umowie darowizny uprawnia darczyńcę do dożywotniego zamieszkiwania w darowanym mieszkaniu lub domu i korzystania z niego, nie wiąże się z opieką ze strony obdarowanego.

Tymczasem umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniego utrzymania. W przypadku zawarcia umowy dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się traktować zbywcę jako domownika, czyli:

• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. 

Zatem służebność mieszkania zapewnia darczyńcy jedynie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Umowa darowizny z dożywotnią służebnością mieszkania powinna dokładnie określać, z jakich pomieszczeń domu czy mieszkania może korzystać uprawniony.

Co ważne, za mieszkanie nie płaci on obdarowanemu czynszu, ale ponosi koszty eksploatacyjne, czyli między innymi opłaty za media.

Darowizna ze służebnością – koszty

Umowa darowizny ze służebnością mieszkania musi zostać zawarta przed notariuszem, czyli w formie aktu notarialnego. Za taką usługę notariusz pobierze od jednej ze stron opłatę, czyli taksę notarialną. 

Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wartości te wynoszą: 

§  3.  [Wysokość maksymalnej stawki] Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;

7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Darowizna z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania wiąże się także z następującymi kosztami:

• opłata sądowa w kwocie 200 zł za ujawnienie służebności w księdze wieczystej,
• podatek od spadków i darowizn wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, przy czym w przypadku ustanowienia służebności z dziećmi, małżonkiem, rodzicami, pasierbem, rodzeństwem, ojczymem czy macochą można skorzystać ze zwolnienia od podatku.

Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka

Jak zostało wspomniane, umowa darowizny z dożywotnią służebnością osobistą mieszkania obejmuje jedynie służebność mieszkania polegającą na prawie do korzystania przez darczyńcę z budynku mieszkalnego.

Nie dotyczy ona sprawowania opieki nad darczyńcą. Nie może on wymagać, aby obdarowany zapewniał mu wyżywienie, kupował opał czy ubiór.

Tym umowa dożywotniej służebności różni się od umowy dożywocia, czyli umowy o dożywotnie sprawowanie opieki z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.

Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki

Darczyńca w umowie służebności mieszkania jest zwolniony z obowiązku płacenia czynszu, ale nie z obowiązku uiszczania opłat eksploatacyjnych.

Zgodnie z treścią art. 260 kodeksu cywilnego, uprawniony z tytułu służebności mieszkania zobowiązany jest jedynie do dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania.

Natomiast o potrzebie wykonania innych napraw ma tylko obowiązek powiadomić właściciela nieruchomości obciążonej. Ciężar ich wykonania spoczywa na właścicielu nieruchomości obciążonej.

Poza tym uprawniony może w zajmowanych pomieszczeniach bez uzyskania zgody właściciela nieruchomości zakładać nowe urządzenia, w granicach takich jak najemca. Może założyć zatem: oświetlenie elektryczne, gaz, telefon czy radio.

Zsumowanie materiału

Umowa darowizny:

Art. 888. – [Umowa darowizny] – Kodeks cywilny.

§ 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

bardzo często łączy się z ustanowieniem służebności osobistej dla darczyńcy, która umożliwia darczyńcy dalsze zamieszkiwanie w darowanej nieruchomości.

Zakres służebności osobistej, a także sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, uwzględniając przy tym zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.

Co dość istotne z prawnego punktu widzenia – służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.

Warto też wiedzieć, że można też dokonać zmiany służebności na rentę jeśli strona uprawniona dopuszcza się rażących uchybień:

Art. 303. – [Zamiana służebności na rentę] – Kodeks cywilny.

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.