Masz 0 pisma w koszyku
17 zł
Jak napisać umowę służebności przejazdu? Służebność przejazdu czy przechodu znajduje zastosowanie w przypadku nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej czy też do należących do niej budynków gospodarskich.
Właściciel takiej nieruchomości może żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia służebności drogowej za wynagrodzeniem. Jak powinna wyglądać umowa służebności przejazdu?
Dla ułatwienia Ci jej sporządzenia – przygotowaliśmy gotowy wzór umowy służebności przejazdu, który pobierzesz poniżej:
Służebność przejazdu, przechodu i przegonu, czyli prawa służebne, opisuje kodeks cywilny w treści art. 285, który brzmi następująco:
Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Służebność przejazdu i przechodu to rozwiązanie przeznaczone dla właścicieli nieruchomości, które nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Właściciele takich nieruchomości mają prawo wystąpić z roszczeniem do właścicieli innych nieruchomości, przez które może być poprowadzona droga łącząca pierwszą nieruchomość z drogą publiczną.
Taka służebność, określana służebnością drogi koniecznej, obciąża nieruchomość, zatem jest wpisywana do jej księgi wieczystej – w dziale III.
W praktyce ustanowienie służebności przejazdu odbywa się poprzez przyznanie właścicielowi nieruchomości odizolowanej uprawnień do korzystania – w oznaczonym zakresie – z nieruchomości obciążonej. Służebność daje takiej osobie prawo przejścia i przejazdu przez czyjąś działkę w celu przedostania się do własnej nieruchomości lub do drogi publicznej.
Co ważne, służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, czyli wiąże wszystkie kolejne osoby, które staną się właścicielami tych nieruchomości.
Jak zaś wytycza się drogę konieczną? Poprowadzenie drogi koniecznej od nieruchomości władnącej przez nieruchomość obciążoną do drogi publicznej odbywa się z uwzględnieniem:
Istnieje kilka sposobów na ustanowienie służebności drogi koniecznej. Właściciel nieruchomości ma przed sobą trzy rozwiązania:
Oczywiście, najprostszym i najkorzystniejszym rozwiązaniem jest umowa ustanowienia służebności przejazdu i przechodu zawarta przed notariuszem. W ramach takiej umowy strony mogą umówić się na dowolne wynagrodzenie dla właściciela działki obciążonej. Ten może również zrzec się jakiegokolwiek wynagrodzenia.
Do przygotowania umowy pomiędzy właścicielami nieruchomości można wykorzystać gotowy do wypełnienia wzór umowy służebności przejazdu, pamiętając, aby później udać się z nim do notariusza. Ile kosztuje zawarcie takiej umowy w kancelarii notarialnej?
Wysokość opłaty notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości. Maksymalne stawki, jakie mogą stosować kancelarie to 100 zł w przypadku nieruchomości o wartości do 3000 zł oraz 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60000 zł w przypadku nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł.
W przypadku działki o wartości od 3000 zł do 10 000 zł taksa wynosi 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł, a w przypadku nieruchomości o wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł. Za umowę służebności dla działki o wartości od 30 000 zł do 60 000 zł notariusz może pobrać opłatę do 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł.
Do tego dolicza się jeszcze 200 zł opłaty sądowej od wniosku o wpisanie służebności do księgi wieczystej. Znacznie niższe są zaś koszty zawarcia umowy z notarialnie poświadczonymi podpisami – cała opłata zamyka się w przedziale do 350 zł.
Umowa użyczenia drogi dojazdowej zawarta przed notariuszem jest więc rozwiązaniem nie tylko prostszym i szybszym, ale i tańszym niż droga sądowa. A jak wygląda ustanowienie służebności gruntowej w postępowaniu sądowym?
Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej rozpoznawany jest na rozprawie. Sąd przesłuchuje uczestników postępowania i przeprowadza dowód z oględzin nieruchomości. Oględziny dotyczą zarówno nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, jak i nieruchomości sąsiednich, przez które ma zostać przeprowadzona droga konieczna.
Celem takich oględzin jest sprawdzenie, czy ustanowienie drogi koniecznej jest niezbędne, a także jak powinna ona przebiegać – wybierany jest wariant najmniej uciążliwy dla nieruchomości.
Co ważne, kosztami takich oględzin obciążany jest wnioskodawca, zatem sądowe ustanowienie drogi koniecznej kosztować będzie o wiele więcej niż umowa służebności drogi podpisana przed notariuszem. Wynagrodzenie dla biegłych może wynosić nawet ok. 3000 zł i nie jest to jedyny koszt, jaki ponosi wnioskodawca.
Stronom przysługuje odwołanie od postanowienia w sprawie ustanowienia drogi koniecznej.
Jak zostało wspomniane, umowa służebności przejazdu z reguły jest umową przewidującą wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej wynagrodzenie to jest płacone w ratach, rzadziej jednorazowo.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej powinna zostać ustalona na podstawie cen rynkowych dostępu do drogi publicznej. W przypadku ustanowienia służebności na drodze sądowej to sąd ustala wysokość takiego wynagrodzenia, bazując na opiniach biegłych – co również generuje koszty obciążające wnioskodawcę.
Właściciel nieruchomości obciążonej może co prawda zrzec się wynagrodzenia na zasadach darowizny, ale ma to miejsce stosunkowo rzadko. Strony ustalają zatem wysokość takiego wynagrodzenia na własnych zasadach.
Kiedy należy ustanowić służebność drogi koniecznej? Konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej zachodzi w sytuacji, w której dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji konieczne staje się ustanowienie służebności gruntowej.
Warto przy tym dodać, że ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli właściciel niemający bezpośredniego dostępu do drogi, odpłatnie ustanawia służebność gruntową.
Oczywiście można też wnioskować o zniesienie służebności przejazdu jeśli traci ona znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej.
Przepis, który warto znać:
Art. 145. – [Droga konieczna] – Kodeks cywilny.
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
