Umowa darowizny nieruchomości – wzór

Co to jest darowizna nieruchomości?

Zasadniczo, darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu na rzecz obdarowanego przedmiotu należącego do majątku darczyńcy. Umowa darowizny domu, mieszkania działki czy gruntu dotyczy zatem nieodpłatnego przekazania praw własności nieruchomości na rzecz innej wybranej osoby.

Darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Co więcej, wiąże się także z obowiązkiem uiszczenia podatku od darowizny, z którego zwolnione są jedynie osoby bliskie, np. rodzice i ich dzieci.

Warto pamiętać też, że umowa darowizny nie jest tym samym co testament. Rozrządzenie testamentowe obejmuje cały majątek i znajduje zastosowanie w obliczu śmierci.

Zatem prawa własności pozostają przy rozrządzającym do końca jego życia. Tymczasem umowę darowizny zawiera się i wykonuje za życia darczyńcy i obdarowanego. Można również taką umowę odwołać.

Art. 888. – [Umowa darowizny] – Kodeks cywilny.

§ 1. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Umowa darowizny nieruchomości – dokumenty

Umowa darowizny mieszkania czy działki musi odbyć się w formie aktu notarialnego. Dokument – akt darowizny – określa precyzyjnie, kto jest darczyńcą, a kto obdarowanym i co jest przedmiotem darowizny.

Podstawowe elementy umowy darowizny to:

• miejsce i data sporządzenia,
• oznaczenie stron,
• przedmiot umowy darowizny,
• oświadczenie darczyńcy, że przedmiot jest jego własnością,
• oświadczenie o darowiźnie i przyjęciu darowizny,
• określenie daty wykonania istoty umowy darowizny (przekazania przedmiotu darowizny),
• określenie, która strona ponosi koszty zawarcia umowy,
• podpisy stron.

Do przygotowania takiego pisma warto wykorzystać nasz gotowy do wypełnienia wzór umowy darowizny nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy darowizny nieruchomości? Aby dokonać darowizny nieruchomości, należy przygotować:

• dowód własności nieruchomości (akt notarialny, orzeczenie sądu),
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne będą zaś:

• dokument będący podstawą nabycia prawa do lokalu,
• odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o stanie prawnym mieszkania,
• zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową o położeniu i powierzchni lokalu.

Umowa darowizny nieruchomości – koszty notarialne

Umowa darowizny u notariusza wymaga uiszczenia taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia dla notariusza. Wysokość opłaty za usługę jest zależna od wartości nieruchomości. Koszty notarialne wahają się zatem najczęściej w przedziale od około 1000 do 10 000 zł. 

Dokładne zasady naliczania taksy notarialnej kształtują się następująco:

• w przypadku wartości nieruchomości: 60 000 – 1 000 000 zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60%,
• w przypadku wartości nieruchomości: 1 000 000 – 2 000 000 zł taksa wynosi 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• w przypadku wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 taksa wynosi 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (I grupa podatkowa).

Notarialna umowa darowizny wiąże się też z opłatą za dokonanie wpisu do księgi wieczystej – jest to 200 zł. Za pośrednictwem notariusza zwykle uiszcza się również podatek od darowizny.

Kto ponosi koszty notarialne przy darowiźnie?

Koszty sporządzenia aktu notarialnego przy umowie kupna sprzedaży zwyczajowo pokrywa kupujący. Ma to miejsce również w przypadku zawarcia umowy z deweloperem.

Zawierając umowę darowizny nieruchomości, strony same ustalają, kto płaci notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego. Z reguły, jest to obdarowany. Jednak w przypadku małoletniej osoby obdarowanej opłatę ponoszą rodzice.

Podatek od darowizny nieruchomości

Umowa darowizny domu czy lokalu mieszkalnego powoduje wzbogacenie po stronie obdarowanego. Oznacza to, że konieczne jest rozliczenie takiej umowy z urzędem skarbowym. Darowizna jest objęta podatkiem.

Kwota wolna od podatku zależy w tym przypadku od tego, w jakiej grupie podatkowej znajduje się obdarowany. Jest to obecnie:

• 10 434 zł dla pierwszej grupy podatkowej,
• 7 878 zł dla drugiej grupy podatkowej,
• 5 308 zł dla trzeciej grupy podatkowej.

Warto wspomnieć także, że w ramach I grupy wyróżnia się też tak zwaną grupę 0. Zalicza się do niej małżonków, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (matka, ojciec, dziadkowie), pasierbów, rodzeństwo, ojczyma oraz macochę.

W zerowej grupie darowizna nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku. Ważnym warunkiem uzyskania zwolnienia od podatku jest wstrzymanie się ze sprzedażą nieruchomości na okres 5 lat, wtedy też nie czeka nas zapłata podatku do właściwego Urzędu Skarbowego. 

Odwołanie darowizny nieruchomości

W kontekście odwołania umowy darowizny nieruchomości należy wyróżnić dwie sytuacje:

• umowa darowizny została wykonana,
• umowa darowizny nie została wykonana.

Jeśli umowa darowizny nie została wykonana, darczyńca może odwołać ją na podstawie art. 896 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy darowizny jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez:

• uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb,
• uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Jeżeli zaś umowa została wykonana, to darczyńca może odwołać ją na podstawie art. 897 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek dostarczać mu środków do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Jeśli zaś obdarowany chce być z tego obowiązku zwolniony, to powinien zwrócić darczyńcy wartość wzbogacenia.

Należy wspomnieć również o tym, że darczyńca może cofnąć darowiznę już wykonaną na podstawie art. 898. § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Nie ma znaczenia, czy darowizna mieszkania bądź domu została już wykonana, czy jeszcze oczekuje na wykonanie, gdyż jedynym wymogiem jest tutaj wystąpienie rażącej niewdzięczności już po zawarciu umowy darowizny.

Rażąca niewdzięczność może polegać natomiast na dopuszczeniu się zdrady małżeńskiej, na nieudzieleniu pomocy darczyńcy znajdującemu się w potrzebie, na uchylaniu się od obowiązku alimentacyjnego czy też na nie objęciu opieką darczyńcy, na przykład w chorobie.

Rażącą niewdzięczność należy udowodnić, a ciężar dowodu spoczywa po stronie darczyńcy. Dowodem na dopuszczenie się rażącej niewdzięczności mogą być wydruki korespondencji, nagrania czy opinie psychologów/psychiatrów  – świadczące o tym, jak niewdzięczność wpłynęła na darczyńcę.

Odwołanie darowizny wymaga sporządzenia oświadczenia woli. Takie oświadczenie nie prowadzi jednak do automatycznej zmiany właściciela nieruchomości.

Zobowiązuje obdarowanego do złożenia potrzebnego oświadczenia woli przed notariuszem. Jeśli zaś obdarowany nie zechce złożyć takiego oświadczenia, darczyńca może wystąpić do sądu z pozwem o zastąpienie oświadczenia prawomocnym wyrokiem sądowym. 

Darowizna nieruchomości – podsumowanie

Darowizna nieruchomości to przeniesienie własności nieruchomości od jednej osoby (darującego) na rzecz drugiej osoby (obdarowanego) bez jakiejkolwiek zapłaty od żadnej ze stron. Umowa darowizny zawarta przed notariuszem to akt bezpłatnego przekazania majątku.

W przypadku darowizny nieruchomości – darowizna ta może być związana z różnymi celami, takimi jak wsparcie członków rodziny, zaspokojenie potrzeb charytatywnych, przekazanie majątku w ramach dziedziczenia lub planowanie sukcesyjne.