Zgoda właściciela na podnajem – wzór

Zgoda właściciela na podnajem w przepisach kodeksu cywilnego

O tym, że zgoda właściciela na podnajem lokalu jest niezbędna, informują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 688[2] (Zgoda wynajmującego na podnajem lub bezpłatne używanie lokalu.):

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Jak wynika z przytoczonego wyżej zapisu, zgoda właściciela lokalu nie jest wymagana tylko wtedy, kiedy bezpłatne używanie dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, czyli na przykład dziecka najemcy. W każdym innym przypadku wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości na podnajem.

Taka zgoda może zostać wyrażona z góry, bez określania personaliów podnajemcy. Wtedy zwykle uwzględnia się ją już w umowie najmu. Możliwe jest także każdorazowe udzielanie zgody na podnajem przy zawieraniu umowy podnajmu. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości gwarantuje sobie większą kontrolę nad tym, kto będzie korzystał z jego lokalu.

Czy wynajmujący musi wyrazić zgodę na podnajem?

Zgoda na podnajem lokalu to kwestia swobodnej decyzji wynajmującego. Nie ma on żadnego prawnego obowiązku wyrażenia zgody na podnajem. Nie musi także uzasadniać swojego oświadczenia, ani wskazywać przyczyny odmowy.

Najemca nie ma natomiast żadnych prawnych możliwości, aby zmusić wynajmującego do wyrażenia zgody na podnajem. Nie może także kwestionować jego odmowy na drodze sądowej, chyba że wynajmujący przyrzekł mu zgodę na podnajem pod określonymi warunkami, a warunki te zostały spełnione. Wtedy najemca może wytoczyć roszczenie o wyrażenie zgody na podnajem.

Jak wynajmujący wyraża zgodę na podnajem?

Zgoda na podnajem lokalu mieszkalnego może być sformułowana w dowolny sposób. Co więcej, może zostać wyrażona z góry, czyli na przykład w umowie najmu, lub później w umowie podnajmu, umowie użyczenia, czy w osobnym oświadczeniu.

Dopuszcza się także wyrażenie zgody na podnajem po podnajęciu lokalu.

Natomiast brak jednoznacznego wyrażenia zgody na podnajem jest równoznaczny z zakazem podnajmu. Wynajmujący nie musi formułować zatem odmowy wyrażenia zgody na podnajem czy nawet zakazu podnajmu, ponieważ jest przed tym chroniony przez przepisy.

Umowa podnajmu bez zgody właściciela

Jeśli umowa najmu z możliwością podnajmu nie została zawarta, a najemca nie uzyskał zgody wynajmującego na podnajem mieszkania lub lokalu w innej umowie, lub w osobnym oświadczeniu, to nie ma prawa podnajmować najmowanego lokalu. Jeśli zawrze umowę najmu z podnajemcą, dokument ten będzie nieważny.

Co więcej, takie postępowanie może doprowadzić do rozwiązania pierwotnej umowy najmu, czyli do wypowiedzenia umowy najmu z winy najemcy. W takiej sytuacji w lokalu nie będzie mógł mieszkać już ani podnajemca, ani najemca.

Wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę na postawie art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów:

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

[…]

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (…).

Właściciel może więc wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia (miesięcznego) z powodu podnajęcia czy oddania lokalu do bezpłatnego używania bez jego zgody.

Zgoda na podnajem a lokal użytkowy

Omawiane przepisy dotyczyły podnajmu mieszkania, czyli podnajmu lokalu mieszkalnego. Czy wymagana jest natomiast zgoda na podnajem lokalu użytkowego, czyli lokalu, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza?

Również w tym przypadku zastosowanie znajduje art. 688[2] Kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że „bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć”.

Do umowy najmu lokalu użytkowego nie stosuje się jednak przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, co oznacza, że wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu na podstawie wskazanego wyżej artykułu.

Właściciel lokalu użytkowego nie pozostaje jednak bezbronny w sytuacji, kiedy najemca podnajmuje jego nieruchomość bez pozwolenia. Oddanie lokalu w podnajem bez zgody właściciela nieruchomości będzie bowiem równoznaczne z używaniem rzeczy najętej w sposób sprzeczny z umową.

Zgodnie z treścią art. 667 KC:

§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zatem w takiej sytuacji wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, a jej wypowiedzenie doprowadzi również do rozwiązania umowy podnajmu.

Jak napisać zgodę na podnajem?

Zgoda właściciela lokalu na podnajem może być jedynie klauzulą w umowie najmu, ale może stanowić też osobne oświadczenie woli. W obu przypadkach wynajmujący ma prawo wykorzystać wzór zgody właściciela na podnajem, w którym uwzględniono:

• datę i miejsce sporządzenia pisma,
• oznaczenie stron umowy najmu lokalu,
• oznaczenie przedmiotu umowy najmu,
• oświadczenie woli o wyrażeniu zgody na podnajem – ogólne lub ze wskazaniem podnajemcy,
• podpis właściciela nieruchomości.

Podsumowanie

Zgoda wynajmującego na podnajem mieszkania lub lokalu, którą wymaga art. 688 2 Kodeksu cywilnego, może zostać wyrażona jako osobne oświadczenie w trakcie najmu lub też od razu w treści samej umowy najmu (jest to tzw. zgoda blankietowa).

Jest jednak jeden wyjątek, gdzie zgoda wynajmującego na podnajem nie jest konieczna, mowa o sytuacji, w której podnajem nastąpi na rzecz osoby, względem której na najemcy ciąży obowiązek alimentacyjny.

Umowa o podnajem lokalu użytkowego lub mieszkalnego ulega rozwiązaniu z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny, oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.