Wniosek o zmianę MPZP – wzór – uzasadnienie

Czym jest MPZP?

MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – to uchwała rady miasta lub rady gminy, w której określa się przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu na danym obszarze. Dokument wskazuje, co można wybudować, jak wysokie mogą być zabudowania, co można wznieść obok nieruchomości.

Niedozwolone jest wybudowanie czegoś, czego MPZP nie przewiduje.

Za pomocą miejscowego planu zagospodarowania rada miasta lub rada gminy może określić obowiązujące mieszkańców:

• zasady ochrony środowiska,
• zasady ochrony krajobrazu,
• zasady kształtowania zabudowy,
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
• zasady ochrony zabytków,
• granice zagospodarowania terenów/obiektów podlegających ochronie,
• zasady i warunki podziału/scalania nieruchomości,
• zasady modernizacji, rozbudowy systemów komunikacji,
• szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu.

Czy można zmienić MPZP?

Jeśli plany inwestora nie pokrywają się z zasadami zamieszczonymi z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ma on prawo wnieść wniosek o zmianę MPZP. Pismo tego typu należy kierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dokument składa się w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy.

W przypadku akceptacji wniosku, to jego adresat będzie odpowiedzialny za przygotowanie materiałów geodezyjnych i ustalenie zakresu prac planistycznych. Dalszym procesowaniem wniosku zajmuje się rada gminy/miasta.

Co ważne, wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nie jest typowym wnioskiem, rozpatrywanym według przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Ma on jedynie charakter propozycji, dlatego przepisy nie określają terminu ani szczegółów procedury jego rozpatrywania.

Adresat wniosku może więc takie pismo uwzględnić lub odrzucić, a wnioskodawcy nie przysługuje odwołanie od decyzji negatywnej.

Czy zatem istnieje sposób, aby zwiększyć szanse na uwzględnienie wniosku? Tak, im więcej osób złoży taki sam wniosek o zmianę zagospodarowania przestrzennego, tym większa szansa, że władze zdecydują się wziąć go pod uwagę.

Jak przygotować wniosek o zmianę MPZP?

Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi uwzględniać kilka niezbędnych elementów formalnych. Są to:

• data i miejsce sporządzenia,
• dane adresata,
• dane wnioskodawcy,
• opis zmian (propozycja),
• uzasadnienie wniosku,
• podpis.

Co ważne, do pisma dołącza się także kilka załączników, w tym:

• mapa ewidencyjna działek, których dotyczy wniosek,
• w przypadku wniesienia wniosku przez pełnomocnika: oryginał lub odpis pełnomocnictwa, potwierdzony za zgodność z oryginałem odpis z właściwego rejestru, dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Warto wspomnieć również, że wniosek o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego może złożyć każda osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.

Jak uzasadnić wniosek o zmianę MPZP?

Uzasadnienie wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego ma na celu wyjaśnienie, dlaczego inwestor wnioskuje o wprowadzenie określonych zmian w MPZP. Aby takie uzasadnienie przygotować, należy wskazać obszar, którego dotyczy propozycja zmian oraz opisać swoje żądania. Uzasadnieniem będzie zaś na przykład:

• odwołanie się do aktualnego stanu zagospodarowania terenu, czyli powołanie się na aktualne zagospodarowanie obszaru,
• wskazanie na nieaktualność zapisów planu miejscowego w stosunku do zapisów obowiązującego na danym terenie studium,
• wskazanie korzyści wynikających ze zmiany planu miejscowego,
• szanse wykorzystania terenu, który nie prezentuje dużej wartości,
• nowe możliwości budowy systemów komunikacji,

Kto ponosi koszty związane ze zmianą MPZP?

Składając wniosek o zmianę planu miejscowego, warto mieć na uwadze, że działania tego typu obciążają swoimi kosztami budżet miasta czy gminy. Zgodnie z art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z zastrzeżeniem ust. 2

Wspomniany ust. 2 opisuje natomiast wyjątek w postaci konieczności sporządzenia nowego planu miejscowego w celu realizacji inwestycji celu publicznego. W takim przypadku koszty sporządzenia nowego MPZP obciążają inwestora, który chce wybudować nowe lotnisko, infrastrukturę kolejową czy drogę.

Łatwo zatem domyślić się, że gminy rzadko podejmują inicjatywę w zakresie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego –  nie posiadają bowiem środków na przeprowadzenie takiej procedury.

Inne przyczyny odrzucenia wniosku przez gminę/miasto to:

• położenie terenu na obszarze ochrony przyrody,
• objęcie wnioskiem gruntów rolnych chronionych (gleby o klasach od I do IIIb),
• położenie terenu na obszarze zalewowym,
• położenie terenu na obszarze osuwiskowym,
• brak wymaganej infrastruktury technicznej,
• brak odpowiedniego sąsiedztwa, umożliwiającego kontynuację danej funkcji zabudowy,
• zasady ochrony dziedzictwa kulturowego,
• itd.

Kiedy inwestor może złożyć wniosek o zmianę MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego często okazuje się nieaktualny, dlatego to właśnie ze względu na takie zapisy inwestorzy często występują z wnioskami o zmianę MPZP. Uchwała w sprawie uchwalenia planu miejscowego niemal standardowo zawiera postanowienia:

• niezgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
• niezgodne z faktycznym zagospodarowaniem czy przeznaczeniem obszaru objętego planem.

Przyczyną takiego stanu rzeczy jest fakt, że większość MPZP to dokumenty uchwalone kilkanaście lat temu. Zatem siłą rzeczy nie mogą one uwzględniać aktualnych uwarunkowań obszaru. Tymczasem z uwagi na koszty, z jakimi wiąże się uchwalenie nowego MPZP, czynność ta nie jest priorytetem dla jednostek samorządowych.

Inwestor zainteresowany złożeniem wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego powinien sprawdzić zatem:

• czy MPZP nie ogranicza prawa własności nieruchomości bez uzasadnienia, np. ładem przestrzennym lub wymogami ochrony środowiska,
• czy nie zostały popełnione błędy proceduralne w treści planu, wynikające ze złej interpretacji ustawowych wytycznych odnoszących się do planu.

Podsumowanie tematu

Kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy może być naprawdę wiele i niekoniecznie kierunki wyznaczone przez uchwałę pokrywają się z interesami i planami przyszłych inwestorów na danym terenie.

Bardzo często zdarza się, że przy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego urzędnicy pomijają wiele istotnych kwestii, które trzeba później zmieniać, składając wnioski o zmiany planu miejscowego.