Waloryzacja czynszu najmu o wskaźnik inflacji – wzór

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, waloryzację czynszu najmu o roczny wskaźnik inflacji można dokonać raz w roku nawet w przypadku, kiedy umowa najmu lokalu nie przewiduje takiego rozwiązania.

Mówi o tym punkt 4a art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, w brzmieniu:

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, taki zapis – nazywany klauzulą waloryzacyjną – jest już obowiązkowy. 

Waloryzacji dokonuje się o roczny wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS, zwykle w drugiej połowie stycznia. Aby podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji, należy przemnożyć czynsz najmu przez ten wskaźnik i poinformować najemcę o nowej wysokości czynszu. Zgodnie z przepisami:

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony umowy najmu w umowie ustalą termin dłuższy. Zasady te dotyczą jednak rocznej podwyżki czynszu, a nie podwyżek obliczanych częściej niż raz w roku.

Aby móc w sposób regularny – zgodnie z obowiązującymi limitami czasowymi – aktualizować wysokość czynszu w oparciu o rosnący wskaźnik inflacji, należy zawrzeć w umowie tak zwaną klauzulę waloryzacyjną, co stanowi coraz powszechniejsze rozwiązanie. 

Czym jest klauzula waloryzacyjna w umowie najmu?

Klauzula waloryzacyjna to dzisiaj najczęściej zapis o inflacji w umowie najmu, pozwalający podwyższać stawkę czynszu o wskaźnik inflacji częściej niż raz w roku. Taka klauzula uwzględnia:

• określenie wysokości czynszu, który będzie waloryzowany,
• datę rozpoczęcia waloryzacji,
• datę zakończenia waloryzacji,
• rodzaj wybranego wskaźnika waloryzacji,
• wartość wskaźnika waloryzacji.

Czy podwyżka czynszu najmu o wskaźnik inflacji wymaga uzasadnienia?

Waloryzacja o wskaźnik inflacji nie wymaga uzasadnienia, chociaż zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów:

Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Dodatkowego uzasadnienia nie wymagają jednak podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nieprzekraczające w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym, czyli właśnie wskaźnika inflacji.

Oznacza to, że podwyższenie czynszu o wskaźnik inflacji nie wymaga uzasadnienia, dopóki wynajmujący nie żąda podwyżki wyższej niż ten wskaźnik. Natomiast inne podwyżki muszą mieć uzasadnienie, które przedstawia się na żądanie najemcy.

Jeśli zaś lokator zażądałby uzasadnienia podwyżki inflacyjnej czynszu, to wynajmujący może powołać się na tak zwany godziwy zysk i podążanie za ogólnym poziomem czynszów najmu na rynku. Nie ma jednak obowiązku uzasadniać proponowanej podwyżki z tego tytułu. 

Jak podnieść czynsz o wskaźnik inflacji?

Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, jak każda inna podwyżka czynszu powinna odbywać się na piśmie, o czym mówią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, w brzmieniu:

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Jeśli podwyższenie czynszu najmu o wskaźnik inflacji odbywa się na podstawie klauzuli waloryzacyjnej, to wypowiedzenie wysokości czynszu i zawarcie aneksu do umowy nie jest konieczne. Pismo mówiące o podwyżce najmu pełni jedynie rolę informacyjną.

Powinny znaleźć się w nim następujące elementy:

• aktualna wysokość czynszu, na podstawie której wyliczona została waloryzacja,
• oznaczenie wybranego wskaźnika waloryzacji (jak w umowie),
• wartość wskaźnika waloryzacji,
• nowa stawka czynszu.

Natomiast odpowiedź na pytanie „jak podnieść czynsz o wskaźnik inflacji?” w przypadku, kiedy w umowie najmu nie ma klauzuli waloryzacyjnej, polega na sporządzeniu zwykłego wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu i musi przyjmować formę pisemną pod rygorem nieważności.

Należy pamiętać wtedy, że zapowiedź podwyżki czynszu powinna nastąpić na 3 miesiące naprzód. Co więcej, kolejną podwyżkę czynszu można wprowadzić dopiero po upływie 6 miesięcy od poprzedniej. 

Waloryzacja a inne podwyżki

Waloryzacja wysokości czynszu najmu nie wyklucza możliwości podwyższenia wysokości czynszu z innych powodów.

W przypadku pozostałych podwyżek wynajmującego obowiązują zasady określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, dotyczące między innymi maksymalnej wysokości czy maksymalnej częstotliwości takich podwyżek. 

Warto pamiętać, że kiedy najemca otrzymuje pismo dotyczące podwyżki czynszu, ma prawo domagać się jej uzasadnienia (gdy podwyżka przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu).

Brak takiego uzasadnienia w terminie 14 dni skutkuje nieważnością podwyżki. Lokatorzy mogą bronić się przed podwyżkami również w sądzie, jeśli nie zgadzają się z uzasadnieniem podwyżki lub uznają podwyżkę za zbyt wysoką. 

Na koniec:

Szalejąca w Polsce inflacja może mieć bezpośrednie przełożenie na waloryzację czynszu przez wynajmujących, nie powinno to być zaskoczeniem, gdyż wysokość czynszu najmu mieszkania lub lokalu użytkowego opiera się na podstawie różnych cen panujących w danym kraju.

Warto dodać, że ustawodawca wprowadził limit wysokości podwyżek, aby wynajmujący nie windowali wysokości czynszu najmu, destabilizując sytuację najemców na rynku najmu. Wyjątkiem jest tutaj umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, w której nie ma limitów podwyżki inflacyjnej, strony – mogą swobodnie kształtować zasady wprowadzania podwyżek czynszu.

Z żądaniem waloryzacji czynszu zawsze występuje wynajmujący, ale teoretycznie żądanie waloryzacji złożyć może także najemca.

Właściciel mieszkania na wynajem wprowadzający podwyżkę czynszu z tytułu inflacji musi przed faktycznym wprowadzeniem wyższego czynszu – powiadomić najemcę stosownym pismem, które powinno spełniać kilka ważnych wymagań.

Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pisma w formie zawiadomienia, przygotowaliśmy gotowy do pobrania wzór, który zakupisz na samej górze strony.