Umowa odstępnego – wzór

Odstępne w przepisach

Odstępne to instytucja uregulowana w treści art. 395 i 396 kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi:

Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Na podstawie tego artykułu można wnioskować, że odstępne pełni rolę rekompensaty, ale też kary umownej czy odszkodowania. Przykładowo, jeśli najemca płaci odstępne za możliwość wynajmowania lokalu za określoną kwotę, ale do zawarcia umowy najmu nie dochodzi, to wynajmujący zatrzymuje takie pieniądze. 

Zasadniczo, odstępne ma na celu możliwość zwolnienia się strony z obowiązku wykonania umowy poprzez odstąpienie od niej – w wyznaczonym terminie oraz za ustaloną opłatą.

Odstępnie nie jest tym samym, co kaucja przy wynajmie lokalu. Kaucją nazywa się bowiem sumę zabezpieczającą pokrycie należności za najem lokalu. Jej maksymalna stawka to 12-krotność miesięcznego czynszu najmu.  

Należy wiedzieć również, że termin „odstępne” nie pojawia się w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Mimo to rozwiązanie jest stosowane dość powszechnie.

W praktyce wiele osób umawia się z przyszłym najemcą na zapłatę odstępnego, za co otrzymuje w zamian meldunek oraz gwarancję utrzymania czynszu na stałym poziomie lub podnoszenia wysokości czynszu nie więcej niż o wskaźnik inflacji.

Umowa odstępnego

Decydując się na zapłatę odstępnego, ustalenia poczynione z drugą stroną warto uregulować na piśmie. Po pierwsze, najemca powinien sprawdzić, czy zawiera umowę najmu z właścicielem lokalu.

Po drugie, wskazane jest również, aby zapoznał się z księgą wieczystą nieruchomości lub przynajmniej z aktem własności mieszkania czy lokalu. Jeśli nieruchomość należy do gminy lub spółdzielni, to na najem potrzebna jest zgoda tych podmiotów, zatem warto uwzględnić ją w umowie odstępnego.

Co prawda, odstępne można uregulować w umowie najmu, jednak niekiedy lepszym rozwiązaniem okazuje się osobna umowa odstępnego. Taki dokument pełni rolę dowodową i pozwala uniknąć przyszłych nieporozumień, podobnie jak sama umowa najmu. 

Umowa odstępnego zwykle jest okresowa, a trwa tyle, ile najem – wygasa automatycznie wraz z wygaśnięciem umowy najmu. Do jej przygotowania można wykorzystać sprawdzony wzór umowy odstępnego, który uwzględnia takie elementy formalne jak:

• dane stron,
• oznaczenie daty i miejsca zawarcia,
• czas trwania umowy,
• kwota odstępnego,
• gwarancje udzielane przez wynajmującego, np. gwarancja stałego czynszu,
• inne zobowiązania (opcjonalnie), np. zameldowanie najemcy przez wynajmującego, dopuszczenie możliwości wykupu mieszkania po zakończeniu najmu,
• podpisy stron.

Odstępne a mieszkanie do remontu

Umowa odstępnego za lokal może dotyczyć mieszkania znajdującego się w bardzo złym stanie technicznym. Należy wiedzieć, że w takim przypadku strony mogą umówić się, że najemca wyremontuje lokal na koszt najemcy.

Decydując się na takie rozwiązanie, warto dopilnować, aby umowa odstępnego zawierała odpowiednie zapisy, w tym w szczególności zapis dotyczący braku możliwości podniesienia czynszu przez właściciela ze względu na podwyższenie standardu mieszkania.

Poza tym, dobrze jeśli dokument przewiduje możliwość odzyskania kosztów poniesionych na remont przez najemcę po zakończeniu stosunku najmu. Jeśli takiego zapisu zabraknie, odzyskanie zainwestowanych środków może okazać się niemożliwe.

Czy warto zdecydować się na odstępne?

Odstępne to rozwiązanie dobre dla osób, które chcą w danym mieszkaniu przebywać dłużej, przynajmniej kilka lat, oraz dla tych, którzy posiadają odłożone pieniądze. Wysokość odstępnego może wynosić bowiem nawet kilka tysięcy złotych – nie jest to kwestia regulowana przepisami. 

Właściciele nieruchomości nie zawsze są jednak zainteresowani takim rozwiązaniem. Dla nich odstępne jest korzystne, jeśli potrzebują dużego zastrzyku gotówki, chcą w ten sposób doprowadzić do poprawy stanu lokalu czy też planują finalnie sprzedać nieruchomość, ale nie chcą zajmować się szukaniem dla niej nabywcy.

Należy pamiętać jednak, że rozwiązanie takiej umowy jest trudne i nierzadko chęć jej przedterminowego wypowiedzenia kończy się w sądzie. 

Warto wspomnieć również, że odstępne nie zawsze sprowadza się do zapłaty gotówki wynajmującemu. W umowie rolę odstępnego może odgrywać również praca wykonana w lokalu (remont) lub deklaracja zakupu nieruchomości po wygaśnięciu kontraktu.

W tym ostatnim przypadku odstępne działa poniekąd jak zaliczka lub zadatek na poczet przyszłej transakcji kupna sprzedaży nieruchomości.

Odstępne przy umowie leasingu

Na osobne omówienie zasługuje umowa odstępnego leasingu, czyli cesja leasingu, która pozwala leasingobiorcy odzyskać część pieniędzy włożonych w przedmiot leasingu – tutaj samochód.

Rozwiązanie to jest stosowane w przypadku, kiedy duża część wartości przedmiotu została zapłacona przez korzystającego, a raty leasingowe oraz wartość wykupu są niższe niż aktualna wartość rynkowa samochodu. W takiej sytuacji nowy cesjonariusz, czyli korzystający, bardzo często płaci dotychczasowemu korzystającemu (cedentowi) odstępne. 

Umowa odstępnego za samochód zawierana jest zatem pomiędzy dotychczasowym leasingobiorcą, który występuje w takiej umowie jako cedent, oraz cesjonariuszem, czyli nowym leasingobiorcą.

Cesjonariusz może negocjować wysokość odstępnego, jeśli uważa, że wartość rynkowa samochodu jest niższa lub wyższa. Po dojściu do porozumienia strony podpisują umowę. Kwotą odstępnego jest natomiast różnica między wartością rynkową przedmiotu a zobowiązaniami wynikającymi z umowy leasingu.

Skutkiem zawarcia umowy odstępnego przy umowie leasingu jest uzyskanie przez nowego korzystającego prawa do używania przedmiotu leasingu oraz wykupienia go po zakończeniu umowy.