Opis stanu technicznego mieszkania do Urzędu Skarbowego – wzór

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Jak zostało wspomniane, opis nieruchomości do urzędu skarbowego to zagadnienie, z którym podatnik ma do czynienia w związku z transakcją opodatkowaną podatkiem PCC. Może to być zarówno otrzymanie nieruchomości w spadku, jak i zakup nieruchomości. 

W przypadku transakcji kupna sprzedaży podatek wynosi 2%. Podatnik odprowadza go za pośrednictwem notariusza, ponieważ umowa dotycząca nieruchomości musi przyjmować formę aktu notarialnego.

Urząd skarbowy może zaś zweryfikować zadeklarowaną wartość domu, działki czy mieszkania w ciągu 5 lat. Jeśli stwierdzi, że została ona zaniżona, wezwie podatnika do złożenia wyjaśnień. 

Wartość nieruchomości do podatku

Przy ustalaniu wysokości należnego podatku PCC, urząd skarbowy bierze pod uwagę wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn:

Wartość rynkową rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego

Fiskusa nie interesuje zatem cena nieruchomości widniejąca w akcie notarialnym, lecz wartość nieruchomości ustalona na podstawie cen innych podobnych nieruchomości w tej samej okolicy i w tym samym stanie technicznym.

Czym skutkuje zaniżenie ceny nieruchomości?

Jeśli w wyniku kontroli urząd skarbowy stwierdzi, że wartość zakupionej nieruchomości została zaniżona (zwykle o co najmniej 20-30%, mniejsze różnice nie wywołują reakcji fiskusa), to wezwie podatnika do zapłaty różnicy między podatkiem już zapłaconym a tym, który faktycznie należało odprowadzić, zgodnie z wartością nieruchomości.

Co więcej, konieczne będzie także zapłacenie odsetek naliczanych od dnia wejścia w posiadanie domu czy działki. 

Jeśli podatnik zgadza się z urzędem, powinien niezwłocznie uregulować należność, aby nie narazić się na ewentualne postępowanie egzekucyjne i jego dodatkowe koszty. Kiedy jednak właściciel nieruchomości nie zaniżył wartości nieruchomości celowo i jest w stanie złożyć wyjaśnienia, to może z takiej okazji skorzystać.

Rozwiązaniem problemu będzie szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania do urzędu skarbowego, który uzasadnia niższą cenę.

Należy wiedzieć bowiem, że fiskus nie wie, jak wygląda nieruchomość i nie zna okoliczności dokonania atrakcyjnego cenowo zakupu. Ma przed sobą jedynie dokumenty świadczące na przykład o powierzchni zabudowy czy wielkości działki. 

Podatnik może zatem przygotować odpowiedź na wezwanie, w której uzasadni, dlaczego wartość rynkowa nieruchomości jest niższa. Zanim jednak podejmie takie działanie, musi wziąć pod uwagę pewne ryzyko. Zgodnie z przepisami wspomnianej już ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 8):

4.  Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. 

Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca.

Zatem w przypadku różnicy przekraczającej 33% wartości deklarowanej przez właściciela, koszty przygotowania wyceny ponosi podatnik. Oznacza to, że będzie on musiał zapłacić nie tylko różnicę podatku wraz z odsetkami, ale również wynagrodzenie dla rzeczoznawcy majątkowego. 

Jak napisać opis nieruchomości dla urzędu skarbowego?

Wycena nieruchomości do urzędu skarbowego nie musi być wyceną profesjonalną, zatem właściciel mieszkania nie ma obowiązku korzystania z usług rzeczoznawcy. Podatnik ma prawo przygotować opis nieruchomości samodzielnie.

Ważne, aby wiedział, co wpływa na jej wartość. Nie bez znaczenia będzie również zgromadzenie materiału dowodowego, który potwierdza między innymi, jakie koszty właściciel poniósł w związku z remontem domu czy mieszkania.

Zatem jak napisać opis nieruchomości do US? Pismo tego typu warto zacząć od informacji ogólnych. Należy pamiętać, że wpływ na wartość mieszkania w bloku ma także stan całego budynku. Istotne dane podstawowe na temat nieruchomości to między innymi:

• jej położenie (np. z daleka od centrum, bez dostępu do drogi publicznej, bez dostępu do mediów),
• jej wielkość (w przypadku mieszkania czy domu: ilość, wielkość i rodzaj pomieszczeń),
• opis i stan techniczny (w przypadku działki: rodzaj, przeznaczenie, uzbrojenie, w przypadku mieszkania czy domu: materiał wykonania ścian, dachu, wiek budynku, stan budynku i mieszkania).

Na wartość nieruchomości mają wpływ wszelkie prace remontowe, które trzeba wykonać, aby przywrócić dom czy mieszkanie do odpowiedniej kondycji. Wykorzystując gotowy do wypełnienia wzór opisu nieruchomości do urzędu skarbowego, właściciel powinien pamiętać o uwzględnieniu w piśmie listy wszelkich dokonanych prac, takich jak:

• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
• wymiana lub naprawa dachu,
• ocieplenie budynku,
• wymiana podłóg,
• wymiana instalacji,
• doprowadzenie mediów (w przypadku działki), 
• malowanie ścian, sufitów,
• wymiana grzejników.

Na wszelkie tego typu koszty należy zgromadzić odpowiednią dokumentację, czyli rachunki oraz faktury. Wskazane jest także udokumentowanie stanu nieruchomości za pomocą zdjęć. 

Słowo końcowe

Opis stanu mieszkania do US służy do określenia wartości nieruchomości przez organ podatkowy. Opis mieszkania najczęściej przygotowuje się jeśli zdeklarowana przez nas wartość nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej, a więc gdy urząd skarbowy neguje naszą wycenę nieruchomości.

Oczywiście celowe zaniżanie wartości nieruchomości może prowadzić do konieczności uregulowania należnego podatku PCC razem z odsetkami liczonymi od dnia zawarcia umowy kupna sprzedaży mieszkania.