Aneks do umowy przedwstępnej – przedłużenie terminu – wzór

Umowa przedwstępna to wzajemna deklaracja stron dotycząca zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Może dotyczyć ona między innymi najmu czy dzierżawy, ale najczęściej podpisywana jest przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży. 

Podpisanie umowy przedwstępnej pozwala potencjalnemu nabywcy zarezerwować dany przedmiot umowy na określony czas. Do wskazanego terminu taka osoba ma możliwość ubiegania się o kredyt czy porównania ofert, aby upewnić się, że dokonuje właściwego wyboru.

Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zabezpieczona zadatkiem. Jeśli do niewykonania umowy dojdzie z winy potencjalnego nabywcy, straci on wpłacone środki na rzecz sprzedającego, co będzie dla niego rodzajem rekompensaty za wyłączenie przedmiotu sprzedaży z oferty.

Natomiast w przypadku, kiedy to sprzedający wycofa się z warunków umowy przedwstępnej, będzie musiał zwrócić zadatek w kwocie dwukrotnie wyższej. 

Należy wiedzieć, że zadatek zachowuje się jak zaliczka, czyli wraca do wpłacającego tylko wtedy, kiedy do wykonania umowy nie dojdzie z przyczyn niezależnych od woli stron. Taką sytuacją będzie na przykład odmowa udzielenia kredytu kupującemu przez kilka różnych banków. 

Przedłużenie terminu obowiązywania umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zawiera wiele szczegółowych informacji dotyczących umowy przyrzeczonej. Jeśli jest to umowa dotycząca kupna-sprzedaży, uwzględnia między innymi planowaną datę transakcji oraz cenę zakupu danego przedmiotu.

Przedłużenie terminu umowy przedwstępnej jest możliwe wyłącznie za zgodą obu stron. Należy wiedzieć bowiem, że po upływie wskazanego w niej terminu nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 389):

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Zatem w sytuacji, kiedy bank zwleka z decyzją dotyczącą przyznania kredytu, w interesie potencjalnego nabywcy jest doprowadzenie do przedłużenia terminu obowiązywania umowy przedwstępnej.

Nawet jeśli strony nie określiły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to zgodnie z przepisami mają tylko 12 miesięcy na to, aby zawrzeć docelową umowę, licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. 

W jaki sposób przedłużyć umowę przedwstępną?

Przedłużenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – i każdej innej umowy przedwstępnej – może odbyć się tylko za zgodą obydwu stron, ponieważ wymaga sporządzenia pisemnego porozumienia, czyli aneksu.

Aneks to dokument, który umożliwia wprowadzanie zmian w treści obowiązującej umowy. Za pomocą aneksowania można poprawiać zapisy umowy, dodawać nowe zapisy i usuwać te nieodpowiednie.

Aneks musi przyjmować formę pisemną, a niekiedy również formę szczególną. Wszystko zależy od tego, w jakiej formie została sporządzona umowa przedwstępna i czy nie zastrzega ona konieczności zawierania aneksów zmieniających w konkretnej formie, np. w formie aktu notarialnego. 

Aneks umowy przedwstępnej o wydłużenie terminu na umowę przyrzeczoną będzie przyjmował zwykłą formę pisemną, jeśli taką formę przyjmuje umowa przedwstępna. Z kolei w przypadku, kiedy umowę przedwstępną zawarto w formie aktu notarialnego, to również aneks zmieniający taką umowę musi mieć formę notarialną. 

Warto pamiętać, że aneksem do umowy można zmienić nie tylko czas obowiązywania kontraktu, ale również cenę przedmiotu umowy, dane stron umowy, warunki rozwiązania umowy czy wysokość wpłaconego zadatku.

Dokument podpisany przez obie strony obowiązuje od dnia wskazanego w treści aneksu lub od momentu podpisania go przez kupującego i sprzedającego. Stanowi też integralną część umowy przedwstępnej. 

Jak sporządzić aneks do umowy przedwstępnej?

Jeśli strony zgadzają się na przedłużenie umowy przedwstępnej, mogą wykorzystać gotowy wzór aneksu do umowy przedwstępnej o przedłużenie terminu, wypełnić go, podpisać i dołączyć do umowy pierwotnej.

Co ciekawe, liczba aneksów, jakie można sporządzić do jednej umowy nie jest ograniczona, zatem okres obowiązywania umowy można przedłużać wielokrotnie. 

Należy pamiętać, że aneks zawsze musi odnosić się do umowy, której dotyczy. Oznacza to, że należy ująć w nim między innymi:

• numer, datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
• dane stron umowy przedwstępnej, które są zgodne z danymi stron aneksu,
• oznaczenie przedmiotu umowy,
• opis wprowadzonych zmian,
• datę obowiązywania wprowadzonych zmian.

Aneks musi bardzo precyzyjnie określać, jakie paragrafy umowy modyfikuje. Kiedy więc jest to planowany termin zawarcia umowy przyrzeczonej, należy zacytować oryginalny zapis i określić, w jaki sposób jest on zmieniany za zgodną wolą stron.

Co ważne, w ramach jednego aneksu można wprowadzić do umowy wiele zmian, zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedawca wyraził zgodę na przedłużenie terminu umowy przedwstępnej pod warunkiem zapłaty wyższego zadatku.

Będzie to dla niego dobrym zabezpieczeniem na wypadek, gdyby stracił klientów, czekając na zawarcie transakcji przez potencjalnego nabywcę, z którym zawarł umowę przedwstępną.