Masz 0 pisma w koszyku
17 zł
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości pozwala zarezerwować dom, mieszkanie czy działkę w sytuacji, kiedy docelowa umowa kupna sprzedaży nie może zostać zawarta z różnych powodów (np. rezerwacja nieruchomości, oczekiwanie na decyzję kredytową z banku itd.).
Umowę przedwstępną można wtedy podpisać przed notariuszem lub bez notariusza. Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna bez notariusza, aby dobrze zabezpieczała interesy obu stron?
Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego skutecznego dokumentu – przygotowaliśmy gotowy do pobrania i wypełnienia wzór umowy przedwstępnej sprzedaży, którą pobierzesz poniżej:
Jeśli chodzi o zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, to taka czynność wymaga wizyty u notariusza. Umowa kupna sprzedaży nieruchomości jest ważna tylko wtedy, kiedy przyjmuje formę aktu notarialnego. Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości i jej księgę wieczystą po to, aby wszystkie informacje na temat domu, mieszkania czy działki były jawne dla stron.
Po podpisaniu umowy składa wniosek do sądu o wykreślenie z księgi wieczystej starego właściciela i wpisanie nowego. Zajmuje się także odprowadzeniem do US podatku PCC od czynności cywilnoprawnych.
Przedwstępna umowa sprzedaży zawierana jest przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna sprzedaży nieruchomości. Zwykle zawiera się ją na czas załatwiania formalności z bankiem – ubiegania się o kredyt. Banki wymagają przedstawienia im kopii umowy przedwstępnej w celu udzielenia kredytu hipotecznego.
W takich okolicznościach: czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna? Tak, umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Jej rolą jest bowiem zabezpieczenie się przed sprzedażą wybranej nieruchomości innemu kupującemu, a nie przeniesienie prawa własności nieruchomości.
Kupując nieruchomość, np. działkę czy mieszkanie, strony często najpierw podpisują umowę przedwstępną, a dopiero po jakimś czasie umowę ostateczną.
Umowa przedwstępna to umowa, w ramach której jedna ze stron lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Przedwstępna umowa sprzedaży musi zatem uwzględniać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak oznaczenie przedmiotu sprzedaży i ceny sprzedaży. Nie trzeba obowiązkowo uwzględniać w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli jednak termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie wyznaczony w umowie, to może wskazać go osoba uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli zaś obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a każda z nich wyznaczyła inny termin, to wiążący będzie ten ustalony przez stronę, która dokonała tej czynności wcześniej.
Co ważne, jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, to nie można już żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości bez notariusza jest ważna, ponieważ dokument tego typu nie musi mieć formy aktu notarialnego. Teoretycznie, umowa zawarta przed notariuszem lepiej zabezpiecza interes stron na wypadek, gdyby jedna z nich nie wywiązała się z postanowień umowy. Nie oznacza to jednak, że tylko umowa w formie aktu notarialnego to bezpieczna umowa przedwstępna.
Zawarcie takiej umowy przed notariuszem pozwala:
Umowa przedwstępna bez notariusza – w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej – uprawnia strony do żądania odszkodowania, czyli naprawienia szkody. Można jednak zabezpieczyć ją w dodatkowy sposób. Najkorzystniej jest wykorzystać w tym celu sprawdzony wzór umowy przedwstępna bez notariusza, który wystarczy wypełnić i podpisać.
“Haczyki w umowie przedwstępnej’, zwiększające bezpieczeństwo i zmniejszające ryzyko niezawarcia umowy przyrzeczonej to:
W przypadku zwykłej umowy, w razie niewywiązania się z jej postanowień, strony mogą żądać jedynie naprawienia szkody poniesionej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to obejmuje:
Wysokość takiego odszkodowania jest więc niska, dlatego w umowie warto uwzględnić dodatkowe straty, na przykład koszty poniesione w związku z działaniami podjętymi w celu wykonania umowy (jak zaciągnięcie pożyczki na rzecz zadatku).
Uwzględnienie w umowie zapisów o karach umownych pozwala natomiast ustalić konkretną wysokość odszkodowania za brak zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej i nie wymaga udowodnienia poniesionej szkody.
Umowa przedwstępna bez notariusza może zostać zabezpieczona także zadatkiem. Zadatek płaci kupujący. Jeśli to on nie zawrze przyrzeczonej umowy, sprzedający może zadatek zatrzymać. Jeżeli jednak to sprzedający nie wywiąże się z postanowień umowy, będzie musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
Umowę przedwstępną bez notariusza można zatem sporządzić tak, aby doskonale zabezpieczała interesy obu stron. Podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej nie wiąże się też z kosztami – z zapłatą wynagrodzenia dla notariusza.
Plusem, dla którego strony najczęściej wybierają zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży przed notariuszem, jest fakt, że jeśli jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, można będzie ją zmusić do tej czynności na drodze sądowej.
Natomiast jeśli zdecydujemy się na umowę przedwstępną bez notariusza – będzie mogli żądać tylko naprawienia szkody poniesionej w związku z niepodpisaniem umowy (tzw. ujemny interes umowy przedwstępnej).
Przepis, który warto znać:
Art. 390. – [Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej] – Kodeks cywilny.
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
