Masz 0 pisma w koszyku
17 zł
Umowa przedwstępna najczęściej dotyczy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości, lecz też nie zawsze. Strony zawierają umowę przedwstępną, kiedy z różnych przyczyn nie są w stanie w danym momencie zawrzeć finalnej umowy przyrzeczonej (np. przez oczekiwanie na wydanie decyzji kredytowej przez bank).
Czasami zdarza się jednak, że w trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej dochodzi do sytuacji, która wymaga wprowadzenia pewnych zmian w zawartej umowie. Jak wtedy prawidłowo sporządzić aneks do umowy przedwstępnej?
Dla ułatwienia Ci sporządzenia takiego dokumentu – przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór aneksu do umowy przedwstępnej, który pobierzesz, klikając poniższy przycisk:
Umowa przedwstępna została zdefiniowana przez kodeks cywilny, jako umowa, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna – w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej – powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Najczęściej umową przyrzeczoną będzie zaś umowa kupna sprzedaży lub umowa najmu.
Zgodnie z przepisami, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w treści umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to należy zawrzeć umowę docelową w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Często obie strony są uprawnione do żądania podpisania umowy przyrzeczonej, a jeśli w takiej sytuacji każda z nich wyznaczy termin inny, to strony wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Co ważne, jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, nie wolno już żądać jej zawarcia. Z tego względu bardzo istotne jest pytanie, czy można zmienić warunki umowy przedwstępnej, na przykład wydłużając termin jej obowiązywania.
Zanim wyjaśnimy, czy aneks do umowy przedwstępnej o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest dopuszczalny, warto opisać sytuacje, w których takie rozwiązanie będzie pożądane oraz okoliczności, w których strony w ogóle podejmują decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Umowa tego typu znajduje zastosowanie wtedy, kiedy niemożliwe jest zawarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku chęci zakupu nieruchomości może to być na przykład konieczność złożenia do banku wniosku o udzielenie kredytu.
Poza tym, zawarcie umowy przedwstępnej daje kupującemu czas między innymi na porównanie ofert czy sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Umowę przedwstępną w przypadku najmu może zawrzeć zaś ten najemca, który w danej chwili jest związany umową najmu z innym wynajmującym.
Należy wiedzieć, że umowa przedwstępna pełni rolę rezerwacji. Strony mogą zawrzeć w takiej sytuacji umowę rezerwacyjną, ale ta nie zabezpiecza ich interesów tak dobrze, jak umowa przedwstępna z prostego powodu – nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy przyrzeczonej i nie uprawnia ich do żądania zawarcia umowy docelowej (również na drodze sądowej).
Umowa przedwstępna od umowy rezerwacyjnej różni się czymś jeszcze – mianowicie treścią. Aby można było mówić o umowie przedwstępnej, jej postanowienia powinny odnosić się przede wszystkim do ceny sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo, wykonanie umowy może zostać zabezpieczone opłatą w formie zadatku, na przykład w wysokości 10% ceny.
Taka kwota jest zaliczana na poczet ogólnej ceny zakupu, ale jeśli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie:
Ponieważ strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu jednego roku od zawarcia umowy przedwstępnej, kupujący nierzadko obawiają się, że mogą mieć do czynienia z takimi konsekwencjami jak utrata zapłaconego zadatku, utrata możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, czy utrata szansy na zakup wymarzonej nieruchomości.
Stanie się tak w przypadku, kiedy z różnych przyczyn kupujący nie będzie w stanie sfinalizować transakcji, na przykład dlatego, że nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Czy w takiej sytuacji, potencjalny nabywca ma szansę na przedłużenie terminu umowy przedwstępnej?
Zasadniczo, strony mają prawo zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej jeśli tylko są w stanie dojść do porozumienia. Za pomocą aneksu strony mogą zmienić różne postanowienia takiej umowy, w tym również termin jej obowiązywania. Problemem może okazać się jednak stanowisko sprzedającego, któremu z reguły zależy na szybkim sprzedaniu nieruchomości.
Jeśli jednak obie strony wyrażają zgodę, możliwe jest sporządzenie aneksu zmieniającego, który powinien zachowywać taką samą formę, jak umowa, której dotyczy lub formę zastrzeżoną dla aneksów w treści umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Aneks do umowy pozwala:
Podczas sporządzania aneksu strony mogą więc nie tylko przedłużyć okres obowiązywania umowy, ale również zmienić ustaloną cenę sprzedaży. W aneksie powinny pojawić się następujące informacje:
Do przygotowania aneksu można wykorzystać sprawdzony wzór aneksu do umowy przedwstępnej, który pozwala wprowadzić do umowy różnego rodzaju zmiany. Warto pamiętać, że pismo sporządza się w dwóch egzemplarzach i dołącza do kopii umów przedwstępnych.
Co ważne, jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, to aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości również musi zachowywać formę aktu notarialnego. W przeciwnym razie aneks będzie nieważny – nie wywoła skutków prawnych.
Aneks wydłużający okres obowiązywania umowy przedwstępnej sprzedaży powinien wyznaczać kupującemu nowy termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Warto zadbać o to, aby był to termin realny, czyli taki, który faktycznie pozwala kupującemu zgromadzić środki na zakup.
Z reguły, na załatwienie formalności związanych z kredytem kupujący nie powinien potrzebować więcej niż około 3 miesiące. Czasami termin ten może jednak nieco się wydłużyć, jeśli nabywca zechce skorzystać z dodatkowych środków finansowania, np. z programów rządowych.
Warto pamiętać, że aneks można sporządzić także do umowy kupna sprzedaży. Aneks do umowy sprzedaży mieszkania musi zachowywać jednak formę aktu notarialnego, ponieważ sama umowa kupna sprzedaży nieruchomości zawsze zawierana jest na piśmie – prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.
Taki aneks może dotyczyć na przykład:
W aneksie należy uwzględnić między innymi dane stron, oznaczenie umowy, której dotyczy aneks, wskazanie wprowadzanych zmian i terminu ich obowiązywania, a także podpisy stron.
Również w tym przypadku aneksowanie jest możliwe jedynie za zgodą kupującego i sprzedającego. Warto wspomnieć, że jeśli aneks nie zawiera terminu, od którego zmiany wchodzą w życie, przyjmuje się, że jest to termin podpisania aneksu.
Aneks do umowy przedwstępnej to dodatkowy dokument, który zmienia lub rozszerza warunki umowy przedwstępnej między stronami umowy. Natomiast sama umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia pełnej umowy w przyszłości, na określonych warunkach.
Aneks do umowy przedwstępnej może być używany w sytuacjach, gdy strony chcą zmienić warunki umowy przedwstępnej lub dodać nowe warunki, które nie były uwzględnione w pierwotnej umowie przedwstępnej.
Zastosowanie aneksu do umowy przedwstępnej najczęściej dotyczy przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, dlatego zawsze podpisując umowę przedwstępną, warto wyznaczyć długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej, szczególnie jeśli zakup np. nieruchomości zależny jest od decyzji kredytowej banku, który to bank, wymagając kolejne dokumenty od kredytobiorcy, znacznie wydłuża uruchomienie kredytu na zakup nieruchomości.
Czasem na decyzję kredytową czeka się nawet 2 miesiące!
