Nieodpłatne użyczenie lokalu członkowi rodziny WZÓR

Jak napisać umowę nieodpłatnego użyczenia lokalu członkowi rodziny? Użyczenie lokalu polega na udostępnieniu go innej osobie do użytkowania nieodpłatnie. Stroną umowy użyczenia mogą być zarówno osoby obce, jak i osoby spokrewnione.

Ma to duże znaczenie w kontekście obowiązku podatkowego, gdyż nieodpłatne korzystanie z lokalu traktowane jest jako korzyść finansowa. Na jakich zasadach przebiega zatem nieodpłatne użyczenie lokalu członkowi rodziny?

Czym jest umowa użyczenia?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, umowa użyczenia polega na tym, że jedna strona (użyczający) zobowiązuje się do zezwolenia drugiej stronie (biorący) do bezpłatnego używania danej rzeczy.

Taką umowę można zawrzeć w stosunku do ruchomości i nieruchomości. Kontrakt może obowiązywać przez czas określony lub bezterminowo.

Nie ma obowiązku zawarcia go na piśmie, ponieważ umowa użyczenia ma charakter realny, co oznacza, że zostaje skutecznie zawarta w momencie rzeczywistego wydania przedmiotu drugiej osobie. Oczywiście, zawsze korzystniej jest uregulować warunki takiej umowy na piśmie, zwłaszcza jeśli zawarcie umowy użyczenia wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia podatku.

Art. 710. – [Umowa użyczenia] – Kodeks cywilny.

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowa użyczenia a podatek dochodowy

Warto pamiętać, że podatek dochodowy odprowadzany jest nie tylko od uzyskanego wynagrodzenia, ale również w związku z innymi sytuacjami, w których podatnik osiąga korzyść finansową.

Otrzymanie mieszkania do nieodpłatnego korzystania sprawia, że biorący oszczędza duże kwoty. Z punktu widzenia urzędu skarbowego jest to zatem przysporzenie majątkowe, inaczej przychód podatkowy. Wartość takiego przychodu to wysokość czynszu, jaki biorący musiałby zapłacić za dany lokal, gdyby go wynajmował.

Nie wszyscy mają jednak obowiązek odprowadzenia podatku od umowy użyczenia. Nie dotyczy on osób bliskich – z I i II grupy podatkowej (w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn). W praktyce będą to między innymi:

• małżonek,
• zstępni, czyli dzieci, wnuki, prawnuki,
• wstępni, czyli rodzice, dziadkowie, pradziadkowie,
• rodzeństwo,
• teściowie.

Warto podkreślić przy tym, że zobowiązanie podatkowe, które powstaje w przypadku, kiedy strony umowy użyczenia nie należą do I ani do II grupy podatkowej, obciąża osobę korzystającą z lokalu, czyli biorącego.

Jak powinna wyglądać umowa użyczenia lokalu?

Umowa użyczenia lokalu członkowi rodzinie powinna przyjmować formę pisemną przede wszystkim wtedy, kiedy w lokalu ma być prowadzona działalność gospodarcza. Nic nie stoi bowiem na przeszkodzie, aby stroną umowy użyczenia był także przedsiębiorca. Umowa z osobą fizyczną, spółką czy firmą wygląda bardzo podobnie. W umowie użyczenia powinny znaleźć się:

• datę i miejsce zawarcia,
• dane stron, w tym imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL/NIP, nazwę firmy, numer KRS, adres siedziby,
• przedmiot umowy: (adres lokalu, powierzchnia, liczba pomieszczeń),
• opis stanu technicznego,
• czas trwania umowy użyczenia lokalu: bezterminowo, terminowo,
• ustalenie kwestii ponoszenia kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi za lokal,
• podpisy stron.

Jakie jeszcze informacje zawrzeć w umowie użyczenia? Aby umowa była zwolniona z obowiązku podatkowego, należy zaznaczyć w niej stopień pokrewieństwa pomiędzy użyczającym a biorącym. Użyczenie mieszkania rodzinie poparte taką umową uprawnia do korzystania ze zwolnienia przewidzianego dla I i II grupy podatkowej. 

Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą a koszty eksploatacyjne

Przedsiębiorca, który korzysta z nieruchomości użyczonej mu przez członka rodziny, powinien pamiętać, że bezpłatne użyczenie lokalu na działalność gospodarczą nie odbiera mu prawa do zaliczania ponoszonych kosztów na wydatki eksploatacyjne w poczet kosztów podatkowych. 

Biorący, który prowadzi firmę w użyczonym lokalu, może zaliczać takie wydatki w koszty pod warunkiem, że umowa użyczenia mieszkania określa wprost: 

• jakie opłaty ma ponosić biorący,
• w jakiej wysokości biorący ponosi opłaty.

Zarejestrowanie działalności w użyczonym lokalu

Jak zostało wspomniane, użyczenie lokalu rodzinie może dotyczyć osoby fizycznej i osoby prawnej. Jeśli jednak początkowo biorący korzysta z lokalu dla celów mieszkaniowych, a później chce założyć w lokalu własną firmę, będzie potrzebował pisemnego oświadczenia o użyczeniu mu lokalu na działalność gospodarczą.

W takiej sytuacji umowa użyczenia nie powinna przyjmować formy ustnej. Pisemna umowa może okazać się niezbędna w procesie składania wniosku o wpis do CEIDG. Dlaczego?

Dokonując wpisu, przedsiębiorca musi przedstawić oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Dotyczy to takich adresów jak adres zamieszkania, adres do doręczeń i adres, pod którym działalność gospodarcza ma być wykonywana. Tytułem prawnym do nieruchomości jest nie tylko prawo własności, ale również umowa użyczenia mieszkania.

Zasadniczo, przedsiębiorca składa jedynie oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości (pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia), ale musi liczyć się z tym, że urząd wezwie go do przedstawienia odpowiedniego dowodu na posiadanie takiego tytułu prawnego do nieruchomości.

W takiej sytuacji biorący będzie miał 7 dni na okazanie dokumentów lub wprowadzenie zmian we wniosku. W przeciwnym razie jego wpis zostanie usunięty z rejestru.

Jeśli więc nieodpłatne użyczenie mieszkania członkowi rodziny związane jest z prowadzeniem w lokalu działalności gospodarczej, warto dopilnować, aby umowa zawierała:

• oznaczenie stron ze wskazaniem stopnia pokrewieństwa,
• określenie kosztów eksploatacyjnych, jakie ma ponosić biorący,
• określenie, jaka część użyczonej nieruchomości przeznaczona jest na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Właściciel lokalu, czyli użyczający, nie ma zbyt wielu obowiązków w związku z zawarciem nieodpłatnej umowy użyczenia. Nie obciąża go z tego tytułu żaden obowiązek podatkowy.

Jeśli jednak umowa użyczenia wiąże się z planem prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, choć do tej pory lokal był wykorzystywany na cele mieszkaniowe, to właściciel nieruchomości musi pamiętać o obowiązku zgłoszenia w starostwie zmiany sposobu użytkowania lokalu. Taka zmiana będzie wiązała się również z kwoty z tytułu podatku dochodowego od nieruchomości.

Kilka słów na koniec

Co powinna zawierać umowa użyczenia lokalu? Aby ułatwić Ci sporządzenie pisma, w którym dojdzie do użyczenia mieszkania członkowi rodziny, przygotowaliśmy gotowy wzór umowy użyczenia lokalu, który pobierzesz na samej górze strony.

Umowa użyczenia to nieodpłatne świadczenie, na podstawie którego jedna strona użycza drugiej stronie (w naszym przypadku) lokal na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak zakończyć umowę użyczenia lokalu? Umowa bezpłatnego użyczenia zawarta na czas nieokreślony, może być wypowiedziana poprzez złożenie wypowiedzenia umowy użyczenia.

Art. 365(1). Wygaśnięcie zobowiązania bezterminowego o charakterze ciągłym

Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.