Umowa użyczenia działki na cele budowlane – wzór

Co warto wiedzieć o umowie użyczenia?

Umowa użyczenia przewiduje, że użyczający zezwoli biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy przez czas określony lub nieokreślony. Taka umowa nie przenosi zatem prawa własności, a jedynie umożliwia korzystanie z danej rzeczy na określonych warunkach i przez określony czas, ale nieodpłatnie.

Użyczenie działki pod budowę domu będzie polegało zatem na użyczeniu nieruchomości – działki – na której biorący może wybudować nieruchomość. Chociaż nie jest to najpopularniejsze rozwiązanie, to nadal zgodne z prawem. Ważne jest jednak, aby umowa użyczenia wyraźnie zezwalała na wykonywanie prac budowlanych na użyczonej działce. 

Przed rozpoczęciem inwestycji należy także poznać charakter umowy użyczenia, zwłaszcza w kontekście ewentualnego rozwiązania takiego kontraktu. Umowę użyczenia można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony.

Umowa użyczenia działki na cele budowlane w większości przypadków będzie umową bezterminową. Nie oznacza to jednak, że nie można jej rozwiązać. Jeśli zaś umowa zostanie rozwiązana, to konieczne okaże się „zwrócenie” przedmiotu umowy użyczającemu. 

Umowa użyczenia może stanowić podstawę uzyskania pozwolenia na budowę, ale wzniesiony na niej obiekt nie będzie wyłączną własnością biorącego w używanie – inwestora. Użyczający będzie miał do niego takie same prawa, ponieważ pozostaje on właścicielem gruntu, na którym wzniesiono dom czy inny obiekt.

W przypadku rozwiązania umowy użyczenia, biorący nie może domagać się przeniesienia na niego prawa własności gruntu i budynku – ma jedynie prawo ubiegania się o zwrot nakładów poniesionych na budowę, na podstawie art. 230 kodeksu cywilnego w brzmieniu:

Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Jeśli zaś chodzi o możliwość rozwiązania umowy użyczenia, to należy wiedzieć, że taka umowa wygasa:

• gdy upłynął termin jej obowiązywania,
• gdy biorący uczynił użytek z rzeczy, zgodnie z umową,
• gdy upłynął czas, w trakcie którego biorący mógł uczynić z rzeczy użytek zgodnie z umową. 

Jeżeli umowa użyczenia gruntu na cele budowlane została zawarta na czas nieokreślony, użyczający może wypowiedzieć ją w przypadku, gdy:

• biorący powierzył użyczoną rzecz osobie trzeciej wbrew woli użyczającego, czyli wbrew zapisom umowy,
• biorący używa rzeczy użyczonej niezgodnie z umową, 
• biorący używa rzeczy niezgodnie z własnością rzeczy, czy też niezgodnie z jej przeznaczeniem,
• rzecz stała się potrzebna użyczającemu, czego ten nie przewidział w chwili zawierania umowy.

Warto mieć na uwadze, że może dojść do takich sytuacji, zanim biorący wybuduje na użyczonej działce dom czy inny obiekt budowlany.

Czy można postawić dom na użyczonym gruncie?

Zasadniczo, aby uzyskać pozwolenie na budowę czy dokonać zgłoszenia, inwestor musi wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Najczęściej takim prawem jest prawo własności nieruchomości, które potwierdza akt notarialny. Jednak dysponować nieruchomością na cele budowlane mogą także osoby, które:

• sprawują zarząd nad nieruchomością,
• posiadają ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości,
• są stroną umowy takiej jak umowa użyczenia, pod warunkiem, że w jej treści znajdują się zapisy pozwalające na wykonywanie robót budowlanych.

Umowa użyczenia nieruchomości na cele budowlane pozwala więc ubiegać się o pozwolenie na budowę czy dokonać zgłoszenia zamiaru przeprowadzenia robót budowlanych. Mimo to należy pamiętać, że zawarcie takiej umowy nie przeniesie na biorącego praw do wybudowanego budynku, ponieważ będzie on własnością właściciela gruntu, czyli użyczającego.

Jednocześnie, biorący będzie miał prawo użytkować nieruchomość. Może też dążyć do zostania jej właścicielem, jeśli zawrze umowę kupna sprzedaży z użyczającym, czyli właścicielem gruntu. 

Jak powinna wyglądać umowa użyczenia na cele budowlane?

Użyczenie gruntu pod budowę domu musi zostać udokumentowane odpowiednią umową. Jeśli umowa użyczenia nie będzie zawierała zapisów dotyczących zezwolenia biorącemu na prowadzenie robót budowlanych, użyczający będzie mógł wypowiedzieć umowę, powołując się na fakt, że biorący korzysta z rzeczy niezgodnie z umową.

Najbezpieczniej jest zatem wykorzystać nasz wzór umowy użyczenia terenu pod budowę domu, w którym zawarte są następujące elementy:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane stron: użyczającego i biorącego,
• oznaczenie przedmiotu umowy: numer działki, adres działki, powierzchnia działki, numer Księgi Wieczystej,
• opis stanu przedmiotu umowy, 
• określenie czasu trwania umowy,
• oświadczenie użyczającego o przekazaniu biorącemu rzeczy sprawnej, kompletnej, nadającej się do użytku,
• określenie sposobu użytkowania przedmiotu umowy – w tym miejscu należy podkreślić, że biorący ma możliwość wykonywania prac budowlanych,
• podpisy stron.

Umowę użyczenia można doprecyzować, określając szczegółowo prawa i obowiązki stron czy warunki ewentualnego wypowiedzenia. Dodatkowo, w umowie może pojawić się zapis dotyczący:

• możliwości występowania z roszczeniami związanymi z używaniem gruntu,
• ograniczenia praw biorącego do przekazywania rzeczy do używania osobom trzecim, np. zakaz przekazywania rzeczy osobom trzecim,
• wyznaczenia strony odpowiedzialnej za ponoszenie kosztów eksploatacji gruntu.

Jeśli chodzi o roszczenia, z jakimi mogą występować strony w ramach umowy użyczenia, to są to między innymi:

• roszczenia o zwrot nakładów poczynionych przez biorącego, 
• roszczenia o naprawienie szkody za pogorszenie stanu rzeczy przez biorącego,
• roszczenie o naprawienie szkody doznanej przez biorącego, na skutek wady rzeczy, którą użyczający zataił.

Na koniec

Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej jeśli tylko wykaże prawo do dysponowania daną nieruchomością, a jednym z takich dokumentów może być oczywiście pisemna umowa użyczenia gruntu.

Umowa użyczenia gruntu rolnego na cele budowlane to coraz częściej stosowana praktyka, w której inwestor stawiający dom nie musi posiadać na własność działki, aby wybudować dom, gdzie zakup działki wiąże się z ogromnym wydatkiem, sięgającym nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Aby wzór umowy użyczenia gruntu na cele budowlane był sporządzony poprawnie i z zachowaniem wszelkich norm formalnych, dokument powinien posiadać kilka istotnych z punktu widzenia prawa budowlanego – klauzul.