Zasiedzenie nieruchomości – kwestie szczegółowe

Co jeśli termin wymagany do zasiedzenia upłynął w czasie, gdy właścicielem był ktoś inny?

Jeżeli w wyniku rozpoznania sprawy o stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie okaże się, że własność została nabyta przez poprzednika prawnego wnioskodawcy: sąd stwierdzi nabycie własności przez poprzednika prawnego wnioskodawcy, nawet jeżeli nie było to objęte treścią wniosku, bo zgodnie z art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego do ogłoszenia i orzeczenia stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku.

Przydatne wzory pism:

A art. 677 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że sąd stwierdzi nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były nimi inne osoby niż te, które wskazali uczestnicy. Tak samo w sprawie o zasiedzenie.

Regulacja dotycząca bezpośrednio postępowania w sprawie stwierdzenia zasiedzenia jest lakoniczna, gdyż zawiera dwa artykuły: art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie oznacza to wszakże, że brak jest w tym zakresie stosownej regulacji.

Istotny jest art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym do ogłoszenia i orzeczenia stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku. A zgodnie z art. 677 Kodeksu postępowania cywilnego, który dotyczy właśnie stwierdzania nabycia spadku stanowi, że sąd stwierdzi nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były nimi inne osoby niż te, które wskazali uczestnicy.

W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wymienia spadkodawcę oraz wszystkich spadkobierców, którym spadek przypadł, jak również wysokość ich udziałów. Z tego odpowiedniego stosowania przepisów wynika, że sąd stwierdzi nabycie własności przez poprzednika prawnego wnioskodawcy, nawet jeżeli nie było to objęte treścią wniosku.

Zasiedzenie nieruchomości małoletniego?

W sposób szczególny chroniona jest osoba małoletnia. Mianowicie w myśl 173 Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Czy możliwe jest zasiedzenie udziału innego współwłaściciela?

Można zasiedzieć udział drugiego współwłaściciela. Do zasiedzenia części nieruchomości należącej do innej osoby potrzebny jest odpowiedni okres posiadania samoistnego. Sąd Najwyższy uznaje co do zasady możliwość nabycia przez zasiedzenie udziałów drugiego współwłaściciela czy innych współwłaścicieli.

Objęcie udziału innej osoby we współwłasności nieruchomości w posiadanie powinno być wyraźnie i jednoznacznie zamanifestowane na zewnątrz, w taki sposób, aby nie było wątpliwości, że posiadanie jest wykonywane także co do udziału należącego do innego współwłaściciela.

Nie można mówić o posiadaniu samoistnym, jeśli choćby jeden ze współwłaścicieli żyje i włada nieruchomością. Tak jest, gdy w niej mieszka albo korzysta z niej w inny sposób, np. wynajmując ją.

O posiadaniu samoistnym mówi się wówczas, gdy dana osoba włada nieruchomością jak właściciel, z wyłączeniem innych osób, i ma wolę zachowania jej dla siebie. To, że ktoś np. od lat mieszka w danym domu, nie oznacza bynajmniej, iż jest jego samoistnym posiadaczem.

Opłata w sprawie o zasiedzenie nieruchomości

Opłatę stałą w kwocie 2.000 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Co w przypadku śmierci uczestnika postępowania o zasiedzenie?

W postępowaniu o zasiedzenie w przypadku śmierci uczestnika Sąd zawiesi postępowanie z udziałem jednej osoby, a podejmie z udziałem spadkobierców tej osoby.

Postępowanie o zasiedzenie powinno toczyć się przeciwko aktualnym właścicielom, a obowiązek ich wskazania spoczywa na wnioskodawcy i uczestnik może z takim wniosek – o zobowiązanie pełnomocnika wnioskodawcy o ustalenie i wskazanie np. następców prawnych.

Zasiedzenie a użytkowanie wieczyste?

Zasiedzenie i użytkowanie wieczyste to nie to samo. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność ma w praktyce taki skutek jak przerwanie biegu zasiedzenia.

Do okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie nie dolicza się okresu, w którym ubiegający się posiadał ją jak użytkownik wieczysty. Do celów zasiedzenia nie można sumować okresów samoistnego posiadania jak właściciel i jak użytkownik wieczysty. SN (sygn. III CZP 68/08).

Zasiedzenie a odrębna własność lokalu?

Odrębna własność lokalu nie może natomiast powstać w drodze zasiedzenia. Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa pierwotnym, jest zatem sposobem nabycia podmiotowego prawa własności poprzednio już istniejącego.

Odrębna własność lokalu zaś, dopóki nie zostanie ustanowiona w trybie bezwzględnie obowiązujących przepisów (przez umowę, jednostronną czynność prawną lub orzeczenie sądu), dopóty nie istnieje.

Do chwili wyodrębnienia lokal stanowi część składową nieruchomości wyjściowej. Na podobnej zasadzie nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności (będącego odrębną nieruchomością lokalową).

Przedstawiony wyżej pogląd jest utrwalony w praktyce orzeczniczej Sądu Najwyższego. Dopuszczalne jest natomiast zasiedzenie lokalu mieszkalnego już stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Jak wygląda zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa?

W czasie od wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach do dnia wejścia w życie Kodeksu cywilnego (1.1.1965 r.) nie było możliwe nabycie własności nieruchomości należącej do Skarbu Państwa.

W czasie od 1.1.1965 r. do 31.9.1990 r. obowiązywał przepis 177 kodeksu cywilnego, który również wykluczał możliwość zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Został on uchylony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (z dniem 1.10.1990 r.). Od dnia uchylenia 177 Kodeksu cywilnego możliwe jest ponownie zasiedzenie nieruchomości Skarbu państwa.

Okres zasiedzenia wynosi od tego czasu 30 lat dla posiadacza w złej wierze liczony od dnia 1.10.1990 r. Wcześniejszych okresów nie można uwzględnić, gdyż w tym czasie zasiedzenie nieruchomości państwowych nie było możliwe.

Ale na poczet okresu zasiedzenia zalicza się teraz okres posiadania nieruchomości państwowej sprzed 1 października 1990 r., ale nie więcej niż połowę aktualnego okresu zasiedzenia. Ten zaś okres dla posiadaczy w złej wierze, tj. takich, którzy wiedzieli, że nie są właścicielami, wynosi 30 lat.

Ktoś, kto władał nieruchomością państwową od 1959 r., może zatem zaliczyć do okresu zasiedzenia 15 lat. Kolejny 15-letni okres prowadzący łącznie z tamtym do zasiedzenia nieruchomości należących przed 1 października 1990 r. do Skarbu Państwa upłynął 1 października 2005 r.

Pas drogi publicznej a zasiedzenie?

Właścicielem takiej drogi może być wyłącznie Skarb Państwa, albo samorząd województwa, powiatu lub gminy. Z tego powodu Sąd Najwyższy uznał, że zasiedzenie części drogi przegrodzonej przez właściciela sąsiadującej z nią działki nie jest możliwe bez względu na to, jak długo trwa ten stan rzeczy.

Nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych).

Posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez inny podmiot nie może prowadzić do nabycia jej przez zasiedzenie. IV CSK 40/10 – postanowienie z dnia 24 czerwca 2010 r.

Zasiedzenie nieruchomości na rzecz współmałżonków

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.