Uzgodnienie księgi wieczystej – uwagi wprowadzające

Czym jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i jak sporządzić pismo w tej sprawie? Przepis ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem obciążenia, lub ograniczenia, które nie istnieje, może żądać usunięcia takiej niezgodności w księdze wieczystej.

Co to oznacza?

Dokonanie korekty w trybie powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej dokonuje się wówczas, gdy uprawniony nie dysponuje orzeczeniem sądu albo innym odpowiednim dokumentem – we właściwej formie – stanowiącym podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Gdy takim dokumentem dysponuje, wówczas wszczyna się normalne postępowanie wieczystoksięgowe, sporządzając wniosek o sprostowanie błędu w księdze wieczystej i dołączając do niego stosowne dokumenty, np. akt notarialny, orzeczenie sądu itp. Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pisma, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór wniosku o sprostowanie księgi wieczystej, który pobierzesz poniżej:

Wniosek o sprostowanie księgi wieczystej

W myśl art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można kwestionować tylko w odrębnym procesie. Sąd nie skoryguje księgi wieczystej przy okazji. Domniemanie prawne zapisane art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Uchwała Sądu Najwyższego  z 13 stycznia 2011 r. (III CZP 123/10).

Kiedy jest zasadny pozew o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przykłady?

Powództwo służy ochronie interesu osoby niewpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej, a jego zakresem objęte są wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pozwu, przygotowałem gotowy do wypełnienia wzór pozwu:

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Podstawą takiego powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej były nieważne.

W sytuacji, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym.

Powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej może zmierzać do ustalenia, że hipoteka wpisana w księdze wieczystej nie istnieje. Może się bowiem pojawić sytuacja, że w księdze wieczystej wpisano hipotekę, a następnie spłacono wszystkie zabezpieczone wierzytelności. W rezultacie hipoteka wygasła, ale ciągle jest ujawniona w księdze wieczystej.

Kiedy nie pomoże pozew o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, kiedy nie składać takiego pozwu, bo to niewłaściwy tryb?

Nie można wytoczyć powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej w celu ustalenia, że nieruchomość ma inną powierzchnię, niż wykazano w księdze wieczystej, albo, że nie obejmuje budynków i urządzeń opisanych w tej księdze. Powództwo takie zostanie oddalone.

Jeżeli w sprawie ze skargi pauliańskiej orzeczono bezskuteczność umowy darowizny nieruchomości, nie można wytoczyć powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w celu ustalenia, że nieruchomość nie przysługuje nabywcy (np. obdarowanemu).

Powództwo takie ulega oddaleniu, ponieważ nie występuje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Własność nieruchomości przysługuje obdarowanemu, z tym że wierzyciel darczyńcy, któremu przysługuje roszczenie pauliańskie, może skierować do niej egzekucję bez względu na to, kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel.

W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest dopuszczalne ustalenie, że strona procesu nabyła jej własność przez zasiedzenie, czy w drodze nabycia spadku. Do tego służą sprawy o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie oraz stwierdzenie nabycia spadku, i dalej o podział spadku. 

W postępowaniu o uzgodnienie ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym nie jest dopuszczalne ustalenie na podstawie nierównych udziałów w majątku wspólnym, do tego służy sprawa o podział majątku wspólnego np. po rozwodzie.

Na czym polega uzgodnienie księgi wieczystej?

Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa.

Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego.

Co dalej, gdy zakończy się postępowanie sądowe o uzgodnienie księgi wieczystej?

Gdy strona po wytoczeniu powództwa o uzgodnienie księgi wieczystej uzyska w tej sprawie prawomocny wyrok sądu uwzględniający powództwo i ustalający stan prawny nieruchomości, na tej podstawie w kolejnym etapie będzie mogła złożyć wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w postępowaniu wieczystoksięgowym, czyli korektę niezgodności.

Adwokat zwraca uwagę, że zgodnie z obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadą kontradyktoryjności sąd nie ma obowiązku zarządzania dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron zawartych w pozwie i wykrycia środków dowodowych pozwalających na udowodnienie racji powoda, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzania z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Należy mieć świadomość, że to strona powodowa jest obowiązana wskazać dowody dla stwierdzenia faktów i musi liczyć się z negatywnymi konsekwencjami nieudowodnienia.

Kto występuje w sprawie o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Jeżeli w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie występują po stronie powodowej wszystkie osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, i art. 626[2] § 5 k.p.c.), a po stronie pozwanej wszystkie inne osoby, których prawa mogą być wpisem dotknięte lub podlegają wpisaniu, sąd wzywa je do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych, stosując art. 195 § 1 i 2 k.p.c

W sprawie o wydanie nieruchomości nie obalisz treści księgi wieczystej

W sprawie o wydanie nieruchomości (art. 222 Kodeksu cywilnego) nie można ustalać, jako przesłanki rozstrzygnięcia, że prawo ujawnione w księdze wieczystej nie istnieje, lub jest błędnie wpisane.

W sprawie o wydanie nie da się obalić domniemania wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Obalenie tego domniemania jest dopuszczalne tylko w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego powództwo o wydanie zostało oddalone.

W myśl art. 222 k. c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, wydania mu jej, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania tą rzeczą. Jest tzw. powództwo windykacyjne. M.in. wyrok Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2004 r., sygn. I CK 389/04.