Kancelaria Adwokacka z siedzibą w Lublinie, tel. 500-506-506 (Adam Bernau, adwokat), 505-501-543 (Tomasz Mikołajczuk, adwokat) kancelaria@prawna.eu

Umowę przedwstępną zawieramy wówczas, gdy z pewnych względów nie możemy sfinalizować umowy docelowej tak szybko, jak byśmy tego chcieli. Możemy zabezpieczyć swoje interesy zawierając tego typu umowę. Umowa przedwstępna z samej istoty tworzy określony stan niepewności co do zawarcia umowy definitywnej.

Adwokat Lublin wyjaśnia, że przez zawarcie takiej umowy jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Na podstawie umowy przedwstępnej możliwe jest żądanie od dłużnika, by złożył stosowne oświadczenie woli lub podjął inne działania niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Powinny więc znaleźć się w niej przynajmniej minimalne postanowienia, takie jak określenie stron umowy, przedmiot sprzedaży, oraz cenę. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie notarialnej.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta np. w formie ustnej, zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemnej z datą pewną bądź też w formie aktu notarialnego. Zawsze jednak należy pamiętać, że gdy umowa nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu może być bardzo trudne udowodnienie, że umowa faktycznie została zawarta i jaka była jej treść.

Poza tym wybór formy może mieć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie umowa przedwstępna będzie wywoływać. Np. jeżeli umowa przedwstępna zawarta została we właściwej dla danej czynności formie i zawiera podstawowe niezbędne elementy konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej, to gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uchylać się od jej zawarcia, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia przed sądem. I odwrotnie: jeżeli umowa przedwstępna nie spełnia tych warunków, to gdy strona zobowiązana będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Innymi słowy, jeżeli ktoś zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, a zbywca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej to nabywca może dochodzić w sądzie sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli dłużnika z umowy przedwstępnej. Ewentualnie w takiej sytuacji strona może żądać odszkodowania.

Jeżeli natomiast umowy przedwstępnej nie zawarto w formie aktu notarialnego i jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej np. sprzedawca nieruchomości uchyla się od jej zawarcia, to druga strona – kupujący może tylko żądać naprawienia szkody (odszkodowania), którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego to kupującemu w tej sytuacji nie przysługują żadne środki prawne, żeby domagać się wykonania umowy przyrzeczonej, czyli sprzedaży nieruchomości.

Adwokaci wskazują, że zakres odszkodowania może obejmować zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Mogą to być np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej, koszty notarialne, koszty podróży w celu zawarcia umowy, koszty uzyskania ewentualnych zezwoleń, decyzji administracyjnych, odpisów z księgi wieczystej (opłaty skarbowe, sądowe), koszty porady prawnej.

Gdy przedwstępna umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości, to nabywca może dodatkowo wzmocnić skuteczność swojego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przez ujawnienie swojego roszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej oznacza, że staje się ono skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej może żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (po spełnieniu warunku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego), choćby zmienił się właściciel tej nieruchomości.

W umowie przedwstępnej można przewidzieć dodatkowe zabezpieczenia wykonania umowy przyrzeczonej. Strony mogą przewidzieć w umowie np. obowiązek zapłacenia kary umownej lub zadatku. Prawnik zwraca uwagę, że w takiej sytuacji, gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może wybrać jedną z następujących możliwości: może wystąpić o zapłatę kary umownej, a jeżeli umowa przewiduje zadatek – może odstąpić od umowy i zachować zadatek a jeżeli sama go dała, może żądać kwoty dwukrotnie wyższej, może zrezygnować z dochodzenia kary umownej bądź zadatku i zażądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera istotne postanowienia, strona uprawniona może – rezygnując z dochodzenia kary umownej bądź zadatku albo z żądania naprawienia szkody – dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać wskazany wprost w umowie przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został przez strony oznaczony, to powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przedawnienie następuje bowiem po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Umowy przedwstępne różnią się od siebie, tak jak różnią się spisujące je osoby. Sytuacja każdego jest inna. Każdy ma inne potrzeby.

Jeśli strona zobowiązana umową przedwstępną zawartą na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia nieruchomości, uchyla się od jej zawarcia, to jeżeli nie umówiono się inaczej druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.


Stworzyliśmy www.prawna.eu, aby pomagać naszym odbiorcom. Mimo, że jako adwokaci prezentujemy praktyczne rozwiązania, to nie są one jednakowo skuteczne dla wszystkich. Nie powinno się z nich bezwarunkowo korzystać. Wskazówki, które udostępniamy powinny być szczegółowo analizowane, porównywane z własnym przypadkiem, ewentualnie konfrontowane z innymi i dopiero, gdy będą one przedstawiały się jako odpowiednie w danym przypadku, wprowadzane w życie.

Pamiętaj, że przeszukiwanie Internetu nie zastąpi bezpośredniej rozmowy z adwokatem i uzyskania wsparcia prawnego odnoszącego się bezpośrednio do Twojej sytuacji, tak samo jak szperanie w Internecie nie zastąpi wizyty u lekarza. Jeżeli masz problem prawny – idź do adwokata.


Adwokat Adam Bernau

tel: 500-506-506

e-mail: adam@prawna.eu

Adwokat Tomasz Mikołajczuk

tel: 505-501-543

e-mail: tomasz@prawna.eu


 

Adres siedziby Kancelarii Adwokackiej w Lublinie

ul. Radziszewskiego 8, lok. 214

(budynek kina Bajka, obok KULu i UMCS)

20-039 Lublin

kancelaria@prawna.eu