O dożywociu czyli dożywotnim utrzymaniu w zamian za mieszkanie

Ponadto dożywocie można ustanowić również na rzecz osoby bliskiej tego, kto przekazuje własność nieruchomości. Dożywocie zapewnia jednocześnie poprzedniemu właścicielowi prawo do mieszkania do śmierci w nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego.

Odwołanie umowy dożywocia

Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach – orzec o rozwiązaniu umowy.

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Podstawowym uprawnieniem stron umowy dożywocia jest możliwość domagania się zmiany świadczeń należnych dożywotnikowi na rentę. Przesłanką wystąpienia z żądaniem takiej zamiany jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, przy czym nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie.

Umowa dożywocia a darowizna

Umowy dożywocia nie można traktować, jako darowizny. Są to zupełnie odrębne typy umowy wzajemnej i nie ma znaczenia fakt, iż w umowie dożywocia dochodzi nieraz do obiektywnej niewspółmierności świadczeń, umowa taka, nie jest bowiem nawet wtedy umową darowizny, lecz nadal umową dożywocia.

Wyjątkowa sytuacja, żeby rozwiązać umowę dożywocia, zachodzi w szczególnych przypadkach – gdy krzywdzony jest dożywotnik – stwierdził SN w wyroku z 9 kwietnia 1997 roku (III CKN 50/97).

W kolejnym wyroku z 13 kwietnia 2005 r. SN (IV CK 645/04) uznał jednak, że przejaw agresji nie będzie wystarczał do rozwiązania umowy dożywocia, jednakże w sytuacji, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość i pozostawia dożywotnika bez opieki – można taką umowę rozwiązać.

Jeżeli dożywotnik wystąpił z pozwem o rozwiązanie umowy i zmarł w trakcie procesu, to roszczenie nie przechodzi na jego spadkobierców. Spadkobiercy nie mogą wstąpić do procesu wszczętego jeszcze za życia dożywotnika. SN w uchwale 7 sędziów z 16 marca 1970 r. (III CZP 112/69).

Nieważna jest umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży, mającą formę aktu notarialnego, jeżeli nie mają takiej formy istotne postanowienia umowy dożywocia. Zgodnie z 83 kc nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie dla pozoru.

Jeśli jednak oświadczenie takie zostało złożone w celu ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej (ukrytej) czynności. Tą ukrytą czynnością była umowa o dożywocie.

W ocenie sądu I instancji jest ona ważna, bo zawarta została w formie aktu notarialnego. SN: umowa dożywocia ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeśli nie zostały objęte tą formą istotne postanowienia umowy dożywocia.

Chodzi przede wszystkim o postanowienia określające obowiązki nabywcy nieruchomości. Nie wystarczy więc dla ważności umowy dożywocia ustne czy choćby pisemne określenie tych obowiązków. SN w sprawie o sygn. III CZP 21/09.

Wiedza stron dożywocia co do krytycznego stanu zdrowia dożywotnika i braku perspektyw na powrót do zdrowia nie wykluczały zawarcia ważnej umowy.

Celem umowy o dożywocie jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej – w zamian za przeniesienie własności nieruchomości – dożywotniego utrzymania. Takie ukształtowanie świadczeń stron, zwłaszcza zakres świadczenia zobowiązanego, wyraźnie wskazuje, że podstawową funkcją umowy dożywocia jest jej funkcja alimentacyjna.

Za niebudzące wątpliwości przyjąć należy, iż zakres potrzeb uprawnionego może ulegać zmianom w zależności od sytuacji życiowych, zdarzeń losowych, podejmowanych czynności faktycznych i prawnych.

W kontekście powyższego niczym nieusprawiedliwionym pozostawałoby wykluczenie – w ramach swobody kontraktowej – możliwości poddawania stosunków mających za cel zaspokojenie potrzeb uprawnionego, odpowiednim do zachodzących zmian, modyfikacjom.

Brak, z uwagi na powołaną wyżej funkcję, także dostatecznego uzasadnienia do odmówienia dożywotnikowi, uprawnienia do jednostronnej rezygnacji z korzystania ze świadczeń przewidzianych w umowie, wówczas gdyby świadczenie to straciło dla niego znaczenie.

Przy czym tego rodzaju rezygnacji nie należy utożsamiać z rozwiązaniem umowy o dożywocie, dopuszczalności której sprzeciwia się szczególna regulacja art. 913 § 2 KC, lecz działaniem w ramach przysługującej wierzycielowi swobody dysponowania przysługującym mu uprawnieniem.

W konsekwencji tego rodzaju rezygnacja nie niweczy skuteczności przeniesienia nieruchomości i nie rodzi roszczenia o jego powrotne przeniesienie.

Czy osoba, która w umowie dożywocia przekaże mieszkanie w zamian za opiekę, musi płacić podatek dochodowy? Umowa dożywocia nie ma charakteru odpłatnego. Odpłatność zachodzi tylko w razie spełnienia świadczenia o charakterze pieniężnym.

Dlatego nie można zastosować art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym daninę płaci się od ceny wyrażonej w umowie lub od wartości rynkowej lokalu. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (sygnatura akt I SA/Wr 639/10)

Nie trzeba czekać pięć lat, żeby bez podatku zbyć nieruchomość w zamian za dożywocie. Nie jest to bowiem zbycie odpłatne – potwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z 24 marca 2011 r. (I SA/Sz 47/11).