Droga konieczna

Kiedy ustanawiamy służebność drogi koniecznej?

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Celem ustanowienia drogi koniecznej jest zapewnienie dostępu do nieruchomości, a zatem dojścia, dojazdu, także przepędu zwierząt – i zlikwidowanie w ten sposób izolacji nieruchomości.

Innymi słowy służebność drogi koniecznej to służebność gruntu dla gruntu.

Gdy umowna droga konieczna ustalona z sąsiadem jest niewystarczająca

W sytuacji gdy ustalona umownie służebność drogi koniecznej okazała się niewystarczająca dla zapewnienia właściwego dostępu nieruchomości władnącej do drogi publicznej, właścicielowi tej nieruchomości służy prawo wystąpienia z wnioskiem opartym na przepisie art. 145 § 1 KC o ustanowienie w trybie art. 626  odpowiedniej drogi koniecznej dla nieruchomości. Z takim samym wnioskiem może też wystąpić w sytuacji, gdy drogę konieczną ustalał sąd, a na skutek zmiany okoliczności stała się ona niewystarczająca.

W jaki sposób ustala się, jak ma przebiegać droga konieczna?

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Podział nieruchomości a droga konieczna

Jeżeli izolowanie danej nieruchomości następuje na skutek dokonanego podziału nieruchomości, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić, o ile jest to możliwe, przez grunty, które stanowiły przedmiot tego podziału.

W zakresie podziału nieruchomości warto wiedzieć, że w świetle art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. w wypadku wydania decyzji o podziale nieruchomości zawierającej warunek ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia podzielonych działek, umowa przeniesienia prawa własności wydzielonej działki bez spełnienia tego warunku jest nieważna. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2013 r. IV CSK 571/12

Wynagrodzenie za drogę konieczną?

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej (drogi koniecznej) jest orzekane przez sąd z urzędu i stanowi świadczenie ekwiwalentne za ograniczenie korzystania z własnej nieruchomości, niezależnie od ewentualnych żądań odszkodowawczych właściciela nieruchomości, na której służebność będzie ustanowiona.

Tzn., że służebność gruntowa drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem, kosztem właścicieli gruntów sąsiednich.

Wysokość wynagrodzenia ustala się według cen rynkowych, za pośrednictwem biegłego sądowego.

Możliwość grzecznościowego przejazdu a sprawa w sądzie

Dostęp grzecznościowy do drogi publicznej lub budynków gospodarczych, nie stoi na przeszkodzie do zgłoszenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej w sprawie sądowej.

Kto bierze udział w sądowej sprawie o ustanowienie drogi koniecznej, czyli kto może ją zainicjować?

W pierwszej kolejności właściciele i współwłaściciele wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna, użytkownicy tych nieruchomości, oraz inne osoby, których praw, chociażby pośrednio, może dotyczyć wynik postępowania.

Droga konieczna a współwłasność

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej zmierza do zwiększenia jej użyteczności, a także do podwyższenia jej wartości ekonomicznej i rynkowej; ma także na celu poprawę komfortu korzystania z nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, że jeżeli nieruchomość izolowana jest przedmiotem współwłasności (wspólności majątkowej), to złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSNCP 1986, nr 4, poz. 47). Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku zgody zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności (art. 201 Kodeksu cywilnego).

Postępowanie w sprawie drogi koniecznej a zgoda sądu na złożenie takiego wniosku, gdy dotyczy współwłasności nieruchomości

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, podobnie jak wniosek o udzielenie zgody na dokonanie czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, podlegają rozpoznaniu w trybie postępowania nieprocesowego. W tym trybie postępowania nie ma przeszkód do kumulacji żądań, jeżeli zostają zachowane wymagania sprecyzowane w art. 191 w związku z art. 13 § 2 k.p.c, zatem nie ma także przeszkód do połączenia wniosku o sądowe upoważnienie do złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej z tym właśnie wnioskiem, zwłaszcza że wszyscy współwłaściciele nieruchomości izolowanej, także ci, którzy nie wyrażają zgody na ustanowienie służebności, są uczestnikami postępowania (art. 510 k.p.c; por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85). Z pragmatycznego punktu widzenia jest to nawet pożądane, pozwala bowiem sądowi na pełniejszą ocenę legitymacji wnioskodawcy oraz zasadności składanego przez niego wniosku.

Jeżeli są podstawy do uwzględnienia wniosku o wyrażenie zgody na ustanowienie drogi koniecznej, sąd powinien wydać postanowienie częściowe (art. 317 w związku z art. 13 § 2 k.p.c), a następnie – po jego uprawomocnieniu – orzeczenie o ustanowieniu służebności lub oddaleniu wniosku co do istoty sprawy, np. z powodu niespełnienia przesłanek przewidzianych do ustanowienia drogi koniecznej. Natomiast wydawanie postanowienia częściowego jest zbędne, jeżeli uczestniczący w postępowaniu współwłaściciele nieruchomości izolowanej wyrażą ostatecznie zgodę na ustanowienie drogi, albo co najmniej nie zamanifestują braku zgody na akcję współwłaściciela – wnioskodawcy. Wydawanie takiego postanowienia jest zbędne także wtedy, gdy nie ma podstaw do wydania upoważnienia do złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej i w takiej sytuacji wniosek współwłaściciela o ustanowienie służebności drogi koniecznej podlega oddaleniu z powodu braku wymaganej legitymacji.

Co wskazujemy we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej?

Właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Co dołączamy do wniosku?

Należy dołączyć odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.

Jak przebiega postępowanie sądowe?

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej rozpoznawany jest na rozprawie. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przesłuchać wszystkie osoby, które są uczestnikami postępowania, przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe, czyli jeśli zainteresowani w sprawie są zgodni co do przebiegu drogi koniecznej.

Oględziny nieruchomości w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej z udziałem geodety

Oględziny nieruchomości dotyczą zarówno nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej jak również nieruchomości sąsiednie, przez które ma zostać przeprowadzona droga konieczna, lub przez które mogłaby przebiegać w innym wariancie. Celem oględzin nieruchomości jest w pierwszym rzędzie dokonanie sprawdzenia w ogóle potrzeby ustanowienia drogi koniecznej, ale także możliwych wariantów jej przebiegu, zwłaszcza wariantu najmniej uciążliwego dla nieruchomości. Oględziny nieruchomości przeprowadza się w obecności biegłego geodety. Geodeta ma za zadanie zaznaczyć na mapie, według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, projektowany sposób ustanowienia drogi koniecznej.

Odwołanie od postanowienia sądu w sprawie ustanowienia drogi koniecznej

Od postanowienia sądu przysługuje apelacja.

Opłaty sądowe

Od wniosku jak również od apelacji pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł.

Skutek ustanowienia drogi koniecznej

Informację o ustanowieniu służebności drogi koniecznej wpisuje się do księgi wieczystej w dziale III.

Inne sprawy

Inne sprawy dotyczące drogi koniecznej to możliwość ustalenie wygaśnięcia służebności drogi koniecznej oraz możliwość zniesienia służebności drogi koniecznej. Ale także zasiedzenie służebności drogi koniecznej.

Kiedy zniesienie służebności drogi koniecznej?

Właściciel rzeczy obciążonej służebnością gruntową, może domagać się zniesienia tej służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność: utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Kiedy zasiedzenie służebności drogi koniecznej?