Co może przerwać bieg terminu 20-30 lat do zasiedzenia i kiedy zasiedzenie nie nastąpi?

Art. 175 Kodeksu cywilnego nakazuje do biegu terminu do zasiedzenia stosować odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. To oznacza, że czasem dane przepisy należy stosować z odpowiednimi modyfikacjami, czasem wprost, a czasami stosować ich nie można.

Nie ma jednak żadnych podstaw, by do biegu zasiedzenia nie można było stosować art. 123 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bieg przedawnienia przerywa się m.in. przez każdą czynność przed sądem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

Bieg zasiedzenia przerywa na pewno wniesienie przez właściciela przewidzianego w 222 kc. powództwa o wydanie nieruchomości.

Jednakże przerwa bowiem w biegu zasiedzenia upada przez umorzenie postępowania tak samo, jak po cofnięciu powództwa.

Jeśli właściciel wystąpił przeciwko posiadaczowi o wydanie nieruchomości, a sprawa zakończyła się umorzeniem, to termin zasiedzenia wciąż biegnie. W sprawie o wydanie nieruchomości (art. 222 Kodeksu cywilnego), umorzenie postępowania zawieszonego w sądzie pierwszej instancji powoduje, że wywołana wniesionym pozwem przerwa biegu zasiedzenia nieruchomości zostaje uchylona.

O umorzeniu zawieszonego postępowania decydują rzeczywiste przyczyny, nie zaś wskazane w postanowieniu o zawieszeniu. Sąd orzekający w sprawie o zasiedzenie nie jest jednak władny uznać, że nie doszło do zniweczenia (upadku) przerwy biegu terminu zasiedzenia z tego względu, że podstawa prawna postanowienia o zawieszeniu postępowania w sprawie o wydanie nieruchomości była wadliwa i w konsekwencji nie powinno dojść do prawomocnego umorzenia tego postępowania.

Umorzenie postępowania zawieszonego w sądzie pierwszej instancji w sprawie o wydanie nieruchomości powoduje zniweczenie skutków przerwy biegu, jeśli chodzi o zasiedzenie tej nieruchomości, spowodowanej wniesieniem pozwu.

O umorzeniu zawieszonego postępowania decydują rzeczywiste przyczyny, nie zaś wskazane w postanowieniu o zawieszeniu. Sąd rozpoznający sprawę o zasiedzenie nie może jednak uznać, że nie doszło do zniweczenia skutków przerwy biegu terminu zasiedzenia z tego względu, iż podstawa postanowienia o zawieszeniu postępowania w sprawie o wydanie nieruchomości była wadliwa i nie powinno dojść do prawomocnego umorzenia tego postępowania.

Utrwalone jest również stanowisko sądów, że samoistny posiadacz nieruchomości, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotu samoistności, chyba że z innych jeszcze okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą, innymi słowy czynność taka nie powoduje przerwania biegu wymaganego do zasiedzenia.

Zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 Kodeksu postępowania cywilnego i następne (postępowanie pojednawcze) w sprawie wydania nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia (art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 Kodeksu cywilnego).

Sąd w jednej ze sprawy uznał za niesłuszny zarzut skarżącego, że w okolicznościach sprawy zawezwanie do próby ugodowej w sprawie wydania spornej nieruchomości nie było czynnością przerywającą bieg terminu do zasiedzenia, ponieważ dokonująca go uczestniczka postępowania – wiedząc o tym, że wnioskodawca nie chce wydać nieruchomości – miała świadomość, iż zawezwanie do próby ugodowej w sprawie wydania nieruchomości nie może zakończyć się powodzenie (zawarciem ugody).

Jednakże, co podkreślił Sąd Najwyższy – do przerwania biegu terminu do zasiedzenia nie jest konieczna realizacja roszczenia najdalej idącego, tj. zaspokojenie uprawnionego przez np. zawarcie ugody, lecz wystarczy podjęcie czynności przed sądem w celu dochodzenia tego roszczenia.

Zawezwanie do próby ugodowej w sprawie wydania nieruchomości jest niewątpliwie taką czynnością. Jej podjęcie świadczy ponadto – co ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia biegu terminu do zasiedzenia – o zamanifestowaniu przez właściciela nieruchomości woli wykonywania prawa własności.

Końcowo adwokat podkreśla, że przerwać termin do zasiedzenia można w sytuacji, gdy jeszcze nie upłynął. Innymi słowy, jeśli upłynęło już odpowiednio 20 lub 30 lat (w zależności od analizowanej sytuacji) to nie ma już czego przerywać, bo termin wymagany do zasiedzenia upłynął.